Землі житлової та громадської забудови



Скачати 299.71 Kb.
Дата конвертації22.02.2017
Розмір299.71 Kb.
Тема: Землі житлової та громадської забудови.

План:


1.Поняття земель населених пунктів.





2.Державне управління землями населених пунктів.

3.Поняття, загальна характеристика й особливості правового режиму земель селищ міського типу та сільських населених пунктів.

4.Визначення земель житлової забудови і їх використання.

5.Земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва , житлово-будівельних і гаражно-будівельних кооперативів та багатоквартирних житлових будинків.

1. Населення будь-якої країни концентрується у межах заселених земельних територій. Земельні ресурси є для нього найважливішим природним засобом життєдіяльності та умовою життєзабезпечення. Водночас вони виступають як просторовий операційний базис, тобто як місця розміщення жителями сільської місцевості та горо­дянами своїх житлових, соціальних, виробничо-господарських, по­бутових та інших об'єктів.

У Концепції сталого розвитку населених пунктів, схваленій по­становою, Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р. визначені основні напрями державної політики у сфері розвитку інфраструктури міст, селищ та сіл, їх планування, благоустрою тощо. Значна роль у цьому відводиться раціональному використанню та на­лежній охороні земельних ресурсів.

У Певною мірою Концепція вплинула і на правовий статус засе­лених земель. У цьому документі вони визначаються не як землі населених пунктів а як землі житлової та громадської забудови. Згідно зі ст. 38 ЗК до земель житлової та громадської забудови на-лежать земельні ділянки в межах населених пунктів, які викорис­товуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд та інших об'єктів загального користування на відміну від попереднього земельного закону, що охоплював від­повідні правові режими всіх земель міст, селищ міського типу та сільських населених пунктів у їх межах і не враховував заселені землі робітничих, курортних, садових, дачних, а також гірських і хутірських селищ та історичних міст, чинний ЗК закріплює ці землі як категорію земель житлової та громадської забудови, окреслюю­чи тим самим їх основне цільове призначення, а отже, й пріоритет­не використання у зазначених цілях.
2. У зв’язку з тим, що землі житлової і громадської забудо­ви перебувають у віданні міських, селищних і сільських дер­жавних та виконавчих органів, вони здійснюють управління: планують і організовують експлуатацію земель, надають і ви­лучають земельні ділянки. Підприємство, яке бажає отрима­ти землю, повинно перш за все звернутись у місцеву адміні­страцію за місцем розташування земельної ділянки. Ці ж органи ведуть також державний облік землі і контроль за їх правильним використанням, розглядають конфлікти, пов’яза­ні з використанням земельної ділянки.

Органи державної влади та управління встановлюють у межах своєї компетенції порядок здійснення містобудівної діяльності на своїх територіях і забезпечують захист прав та інтересів її учасників, які охороняються законом. Вони кон­тролюють дотримання нормативних актів у напрямку фінан­сування містобудівної діяльності, результати експертизи і реалізацію містобудівної документації, а також погоджують питання формування промислових, рекреаційних та інших функціональних зон і об’єктів, використання природних ре­сурсів, охорони історико-культурної спадщини і навколишньо­го середовища.



В свою чергу органи місцевого самоврядування відповід­но до погодженої і затвердженої в установленому порядку містобудівної документації забезпечують її реалізацію у ви­значені строки, дотримання містобудівних нормативів.

Державне регулювання містобудівної діяльності забезпечується:

- управлінням державними капітальними вкладеннями в створення і розвиток соціальної та промислової інфра­структур;

- регулюванням податкової політики;

- наданням дотацій, субсидій, субвенцій, інших бюджетних і позабюджетних видів фінансової та матеріальної допо­моги на розвиток об'єктів містобудівельної діяльності;

- контролем за дотриманням містобудівельних нормати­вів і стандартів;

- здійсненням антимонопольних заходів приватизації об’єктів державної власності, в тому числі об’єктів не­завершеного будівництва;

- проведенням експертизи, в тому числі технічної та еко­логічної, містобудівельної документації.

Питання розвитку і благоустрою міста (селища), поліпшен­ня навколишнього середовища вирішуються у відповідних пла­нах і проектах, які є містобудівними документами. До таких документів відносяться:

- генеральна схема розселення, природовикористання і територіальної організації виробничих сил України;

- схеми і проекти районного планування, адміністратив­но-територіальних утворень;

- генеральні плани міст, інших поселень і їх систем;

- проекти міської і селищної адміністративної межі, а також сільських поселень;

- генеральні плани територій, підвідомчих сільським (ра­йонним) адміністраціям, а також промислових, рекреа­ційних та інших функціональних зон;

- територіальні комплексні схеми охорони природи і природовикористання зон інтенсивного господарського освоєння;

- проекти детального планування громадського центру, житлових районів, магістралей міст;

- проекти забудови кварталів і ділянок міст та інших поселень.

Кожний вид містобудівної документації відповідає кон­кретним об'єктам містобудівної діяльності, виконується в пе­вному масштабі, має своє призначення і зміст, а також по­рядок проведення експертизи, затвердження і погодження, установлений Кабінетом Міністрів України згідно з містобу­дівельним законодавством.

Затверджена містобудівна документація обов’язкова для виконання всіма учасниками містобудівельної діяльності. Містобудівна документація розробляється, як правило, на конкурсній основі, являється власністю замовника і переда­ється в розпорядження відповідних органів архітектури та містобудівництва.



Схема і проект районного планування охоплює територію одного, декількох адміністративних районів, цілої області чи всієї республіки. В схемах районного планування науково погоджуються і уточнюються основи перспективного розвит­ку району, області. В них передбачається організація комплек­сного територіального розміщення та розвитку об'єктів народ­ного господарства, міст і селищ, а також планомірного і раціонального використання та охорони природних ресурсів. Строк дії схеми районного планування буває досить довгим (25 років).

Генеральний план міста, іншого поселення, території, підвідомчої міській (районній) адміністрації, є основним юри­дичним документом, що визначає в інтересах населення умови проживання, напрямки та межі територіального розвитку, функціональне зонування, забудову і благоустрій території, і збереження історико-культурної та природної спадщини.

Генеральні плани визначають також основні напрями екс­плуатації земель; їх цільову приналежність, розміщення жит­лових районів, промислових центрів та місць відпочинку;

поверховість будівництва, захисні санітарні зони тощо. Гене­ральні плани затверджуються на 25-30 років і покликані за­безпечити оптимальну організацію земель житлової та гро­мадської забудови.

Проекти детального планування розробляються на основі генерального плану й охоплюють окремі частини міста (се­лища): житлові і промислові райони, загальноміські центри, зони відпочинку та екологічного захисту. Такі проекти роз­раховані на 3-5 років.

Особливості правової охорони земель житлової і громад­ської забудови полягають у тому, що під час розміщення, проектування, будівництва та введення в дію нових і рекон­струйованих об’єктів, будівель і споруд, а також впровадження нових технологій повинно передбачатися додержання еколо­гічних та санітарно-технічних вимог щодо охорони земель.

Введення в дію об’єктів і застосування технологій, що не забезпечують вимог захисту земель від деградації або пору­шення, забороняється.

Розміщення об’єктів, що впливають на стан земель, пого­джується із землевпорядними, природоохоронними та інши­ми органами в порядку, що визначається законодавством України.

Особливості правового режиму розглядуваної категорії земель полягають у віднесенні до них у межах населених пунктів земель­них ділянок, використовуваних для розміщення об’єктів житлової забудови та громадських будівель комунально-побутового і соціаль­но-культурного призначення. Тому землі, наприклад, природоохо­ронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного при­значення, землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення, які розташовані у межах населе­них пунктів, повинні належати до відповідної категорії земель з усіма наслідками, які з цього випливають. Адже вимоги законодав­ства до управління зазначеними землями, внесення плати за їх ви­користання, реалізації порядку відведення, забезпечення їх охоро­ни тощо є різними.

Землі житлової та громадської забудови використовуються як просторово-територіальний базис, призначений для розміщення житлових і громадських об’єктів. Причому треба зазначити, що зе­мельний закон не наголошує на пріоритетності житлового будівництва або громадської забудови під час використання зе­мельних площ. Важливим є. те, що зазначені землі знаходяться у межах населених пунктів і використовуються головним чином для житлового будівництва та громадської забудови.

Адміністративний порядок визначення площі міст, селищ та сіл шляхом позначення меж, що відділяють їх землі від земель інших категорій, у цілому не зазнав суттєвих змін. Складнішим є питання розмежування у межах населених пунктів земельних ділянок, що використовуються не тільки для житлової та гро­мадської забудови, а й для задоволення інших індивідуальних та публічних потреб населення. Вони використовуються з метою виділення рекреаційних територій для масового відпочинку насе­лення, розвитку пов'язаної з цим соціально-культурної інфраст­руктури, зведення комунально-транспортних об'єктів та прокла­дання комунікацій, здійснення виробничо-господарської діяль­ності тощо.

Внаслідок багатопланового використання земельних ресурсів населених пунктів відбувається „злиття” правових режимів викори­стання різних категорій земель, розташованих у їх межах. Безпе­речно, заміна поняття „землі населених пунктів” поняттям „землі житлової та громадської забудови” усунула традиційно „подвійну” підставу розподілу земельних ресурсів нашої країни на землі насе­лених пунктів (за місцями їх розташування) та усі інші землі (за ос­новним цільовим призначенням їх використання). Проте і в новому ЗК не визначені критерії відмежування земель житлової та громадської забудови від інших категорій земель, що ускладнює до­держання правового режиму їх використання.

На правовий режим використання земель житлової та громадсь­кої забудови суттєво впливають плануванні розміщення об’єктів індивідуального та громадського житлового фонду, забудова зе­мельних площ з виділенням садибних ділянок та здійснення безсадибного будівництва. Тому треба погодитися з думкою М. В. Шульги про те, що до садибної належить забудова, об’єкти якої (будинки садибного типу) розміщуються на присадибних ділянках, переданих або наданих громадянам.


3. Склад і правовий режим міст і селищ міського типу в принципі однакові. До числа останніх відносяться також ро­бітничі, курортні і дачні селища.

Використання земель житлової та громадської забудови відповідно до ст. 39 ЗК здійснюється згідно з генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою з додержанням державних стан­дартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови. Однак ви­моги, що ставляться до зазначених документів, передбачені не в зе­мельному законі, а у містовпорядно-планувальних законах. Най­важливішими серед них є закони від 16 листопада 1992 р. "Про ос­нови містобудування", від 20 квітня 2000 р. "Про планування і за­будову територій", від 7 лютого 2002 р. "Про Генеральну схему пла­нування території України" та деякі інші.

У зазначених актах є чимало положень, які дають можливість усвідомити вимоги земельно-правових норм. Так, відповідно до ст. 17 Закону "Про основи містобудування" містобудівна документація являє собою текстові та графічні матеріали, якими регулюються планування, забудова та інше використання територій. У ст. 11 За­кону „Про планування і забудову територій” передбачається, на­приклад, розробка і затвердження схеми планування забудови те­риторій на місцевому рівні, що визначає потреби у зміні меж насе­лених пунктів з метою розширення земельних площ для вирішен­ня містобудівних завдань, зонування територій та планування структури їх використання, а також доцільність розробки генераль­них планів окремих населених пунктів.

Згідно з вимогами земельного закону основним містобудівним документом, що визначає порядок використання земель житлової та громадської забудови, є генеральний план населеного пункту. На його підставі визначаються межі міст, селищ та сіл як умовна за­мкнута лінія на поверхні землі, що відокремлює їх території від інших територій. Він передбачає співвідношення забудованих та незабудованих частин міських та сільських поселень. Тому генеральний план населеного пункту є єдиним містобудівним докумен­том, а для його розробки, погодження, розгляду та затвердження передбачена спеціальна процедура.

У генеральному плані населеного пункту визначаються основні напрями використання земельних площ для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мереж, здійснення зеленого будівництва і благоустрою, розміщення кому­нальних, соціальних та інших об’єктів поселенської інфраструктури, збереження ландшафтно-рекреаційних зон та історико-культурної спадщини міст, селищ та сіл. У ньому передбачаються потреби у зе­мельних площах, види будівництва, черговість та пріоритетність за­будови територій, а також перспективи розвитку населеного пункту і потреби у земельних площах для розширення його меж.

Серед іншої містобудівної документації можна виділити деталь­ний план забудови території. Він готується на підставі генерального плану міста та включає планування окремого району, мікрорайону або кварталу, реконструкцію, відновлення чи реставрацію об’єктів старої забудови, благоустрій та озеленення певної території, розши­рення місць масового відпочинку населення тощо. Цей план перед­бачає розміщення окремих об’єктів (будинків, споруд, вулиць, проїздів тощо) у межах червоних ліній та ліній забудови.



Іншим видом містобудівної документації є проект забудови те­риторії. Він являє собою зведений документ, у якому відобра­жається розміщення комплексу жилих та громадських будинків і споруд, а також об’єктів соціальної інфраструктури, які планується звести на відповідному земельному масиві.

З метою розмежування земельних площ та забезпечення раціонального розміщення об’єктів нового будівництва на землях житлової та громадської забудови у містах органи місцевого само­врядування розробляють проекти розподілу території між окреми­ми мікрорайонами та кварталами. При цьому зазначаються межі частин міста, визначаються площі та конфігурація земельних діля­нок, запланованих під забудову, позначаються землі загального ко­ристування, зайняті будівлями, та землі, на яких планується вести будівництво, резервні земельні ділянки для майбутнього житлово­го будівництва та громадської забудови тощо.

Наведена норма ЗК відносить до містобудівної документації і план земельно-господарського устрою. Він також розробляється на підставі генерального плану населеного пункту і затверджується ор­ганами місцевого самоврядування. Цей план охоплює заходи ор­ганізаційно-технічного характеру, спрямовані на раціональне вико­ристання освоєних земель та впорядкування нових земельних площ, забезпечення їх охорони від негативного природного і тех­ногенного впливу, інженерно-технічного захисту території тощо.

У плані земельно-господарського устрою містяться відомості про кількісні та якісні характеристики земельних ділянок, розподіл ос­танніх за основним цільовим призначенням, належністю на праві влас­ності та наданні у користування. У ньому передбачається режим вико­ристання земельних ділянок санітарно-захисних зон, зон санітарної охорони джерел водопостачання, водоохоронних зон та прибережних захисних смуг, зон залягання корисних копалин, а також житлових, виробничих, рекреаційних та інших територій населеного пункту, які підлягають особливій охороні. Важливими заходами, передбачуваними планом земельно-господарського устрою, є визначення напрямів тим­часового використання земельних площ перспективної забудови. Вимогою земельного закону щодо раціонального використання земель житлової та громадської забудови є додержання державних стандартів і норм. Останні передбачені, наприклад, у державному стандарті „Містобудування: планування і забудова міських і сільських поселень. ДСН 360-92”. Безперечно, ці стандарти і нор­ми являють собою звід технічних вимог і нормативів, які неможли­во навести у повному обсязі, а тим більше розглянути. Але варто підкреслити, що закон надає їм юридичне обов’язкового характеру, наголошуючи на необхідності їх безумовного додержання під час планування та забудови земель населених пунктів. Новою вимогою земельного законодавства до використання земель житлової та громадської забудови є додержання регіональних та місцевих правил забудови. Такі правила передбачаються у регіональних і місцевих нормативно-правових актах, що встановлюють загальні для області або міста вимоги щодо планування, забудови, благоустрою та іншого використання населених територій та окре­мих ділянок. Вони враховують регіональні та місцеві особливості, і їх виконання суб’єктами містобудівної діяльності є обов’язковим. Треба зазначити, що відповідно до вимог Закону „Про планування і забудову територій” наказом Держбуду України від 10 грудня 2001 р. № 219 затверджені Типові регіональні правила забудови, які на­дають можливості для розробки і затвердження аналогічних правил забудови регіональними та місцевими органами виконавчої влади та місцевого самоврядування.

4. Відповідно до норм Земельного кодексу України, до зе­мель житлової і громадської забудови належать земельні ді­лянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлових будинків, інших громадських будівель і споруд, а також об’єктів загального користування.

До складу земель житлової і громадської забудови вхо­дять земельні ділянки:

- житлової і громадської забудови, зайняті житловими, культурно-побутовими, адміністративними, культовими та іншими спорудами, будівлями;

- загального користування, зайняті майданами, вулицями, дорогами, переїздами, набережними, парками, лісопар­ками, скверами, бульварами, водоймищами, пляжами та іншими об’єктами, і призначені для задоволення гро­мадських потреб населення;

- промислової, комерційної і комунальної забудови, зайня­ті промисловими, комунально-складськнми та іншими виробничими об’єктами;

- транспорту, зв’язку, інженерних комунікацій, зайнятими будівлями і спорудами, залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного та трубопровідного

транспорту, магістралями інженерної інфраструктури і зв’язку;

- особливо охоронних територій і об’єктів природно-за­повідного, природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного призначення, зайняті пам’ятками при­роди, природними парками, національними парками і дендрологічними парками, ботанічними садами, лісами, що використовуються для організованого масового від­починку населення і туризму, а також землі із джере­лами, що володіють природними лікувальними власти­востями, й землі, на яких розташовані пам’ятки історії і культури, музеї-заповідники, музеї-садиби;

- водних об’єктів, зайнятих поверхневими водопотоками, замкнутими водоймами, поверхневими водоймами, ак­ваторіями, водоохоронними зонами, гідротехнічними та іншими водогосподарськими спорудами;

- сільськогосподарського використання, зайняті сільсько­господарськими угіддями, а також будівлями і спору­дами, що обслуговують потреби сільськогосподарсько­го виробництва.

На землях житлової і громадської забудови дозволяється будівництво будинків, будівель і споруд відповідно до законо­давства та державних стандартів, норм, а також місцевих пра­вил забудови. Дана забудова повинна здійснюватися згідно з вимогами генерального плану населеного пункту, іншої місто­будівної документації, плану земельно-господарського устрою.

Громадянам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності або за рішенням міс­цевої державної адміністрації із земель права державної влас­ності можуть передаватися у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для спорудження індивідуальних житлових будинків, господарських будівель і гаражів.

Житловим, житлово-будівельним кооперативам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права кому пальної власності, а за рішенням місцевих державних адмі­ністрацій — із земель права державної власності, можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у довго­строкову оренду земельні ділянки для житлового будівницт­ва, розмір яких встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Гаражно-будівельні кооперативи можуть отримувати земельні ділянки у власність або корис­тування на умовах оренди.

Прибудинкові земельні ділянки, на яких розташовані ба­гатоквартирні житлові будинки, що перебувають у держав­ній або комунальній власності, надаються в постійне корис­тування організаціям або будинковим кооперативам, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації багатоквартирних житлових будинків і утворення при цьому житлового товариства, прибудинкові земельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаються в оренду цим товариствам на їх вибір.

Порядок використання прибудинкових земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, ви­значається спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів та з питань містобуду­вання і архітектури.

На землях населених пунктів забороняється діяльність, яка суперечить їх призначенню або може негативно вплинути на здоров’я населення, яке проживає на цих територіях.

З метою забезпечення ефективного використання земель, сприятливих санітарних і екологічних умов проживання на­селення на землях поселень здійснюється зонування право­вого режиму їх використання, яке визначається законом.

Громадяни та юридичні особи, яким належить нерухоме майно та земельна ділянка на праві спільної власності, воло­діють, користуються і розпоряджаються нею спільно.

Використання та розпорядження земельною ділянкою, належить громадянам і юридичним особам на праві спільної часткової власності, визначається співвласниками нерухомо­го майна і земельної ділянки пропорційно розміру їх часток у спільній власності. Якщо згоди на використання та розпорядження спільної земельної ділянки не досягнуто, спір ви­рішується судом.

Крім висвітлених вище основних вимог Земельного кодек­су України, головні напрями містобудівної діяльності та регу­лювання земельних відносин визначені також Законом Укра­їни „Про основи містобудування” від 16 листопада 1992 року. Відповідно до вимог цього Закону, під час здійснення містобудівної діяльності повинні бути забезпечені:

- розроблення містобудівної документації, проектів кон­кретних об’єктів згідно з державними стандартами, нормами і правилами, архітектурно-планувальними за­вданнями й технічними умовами;

- розміщення і будівництво об’єктів відповідно до затвер­джених у встановленому порядку містобудівної доку­ментації та проектів цих об’єктів;

- збереження та відновлення пам’яток архітектури і міс­тобудування, природного ландшафту та охорона навко­лишнього середовища;

- урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок і будівель, що оточу­ють місце будівництва;

- інформування через засоби масової інформації грома­дян про плани перспективного розвитку територій і на­селених пунктів, розміщення важливих містобудівних об’єктів;

- участь громадян, об’єднань громадян в обговоренні мі­стобудівної документації, проектів окремих об’єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого та регіонального самоврядування, під­приємств, установ і організацій.

Регулювання земельних відносин у містобудуванні здій­снюється відповідно до земельного законодавства.

Визначення територій і вибір місць для містобудівних потреб здійснюється на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою.

Землі, визначені для перспективного розвитку населених пунктів, споруджених конкретних об’єктів. їх вилучення (викупу) і надання для містобудівних потреб викори­стовуються власниками землі, землекористувачами відповід­но до земельного законодавства.

Сільські, селищні та міські ради користуються переваж­ним правом викупу земель, будинків і споруд, передбачених затвердженою містобудівною документацією для розвитку населених пунктів та інших громадських потреб.

Державний контроль за використанням і забудовою земель, визначених для містобудівних потреб, забезпечення можли­вості здійснення на них запланованої містобудівної діяльно­сті провадиться органами державної виконавчої влади, орга­нами місцевого та регіонального самоврядування, спеціально уповноваженими на це державними органами та їх підрозді­лами на місцях.

Забудова земельних ділянок, що надаються для містобу­дівних потреб, здійснюється після виникнення права власно­сті чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому земельним законодавством, та одержання до­зволу на виконання будівельних робіт.


5. Право на житло є одним з основних конституційних прав громадян нашої країни. Відповідно до ч. 1 ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побуду­вати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Однією з найважливіших гарантій реалізації цього права є передача або на­дання громадянам земельних ділянок.

На підставі ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування можуть передава­тися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначе­них земельним законом. Понад норму безоплатної передачі грома­дяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Наведена земельно-правова норма передбачає низку умов пере­дачі або надання земельних ділянок.

По-перше, їх власниками мо­жуть бути лише громадяни.

По-друге, вони можуть передаватися чи надаватися за рішенням органів виконавчої влади або місцевого са­моврядування.

По-третє, ділянки повинні передаватися, або нада­ватися для будівництва та обслуговування жилих будинків, госпо­дарських будівель і гаражного будівництва.

По-четверте, їх переда­ча або надання мають здійснюватись у межах встановлених норм.

Деякі з цих умов розглядалися у попередніх розділах і тому немає необхідності повторювати їх. Проте на особливостях реалізації ок­ремих з них варто зупинитися.

Оскільки наведена земельно-правова норма вказує на громадян, можна говорити про індивідуальне житлове, господарське і гараж­не будівництво. При цьому громадяни виступають індивідуальними забудовниками переданих або наданих їм земельних ділянок. Пріоритетним для них є зведення індивідуального жилого будинку. Водночас земельні ділянки можуть використовуватися для зведен­ня господарських споруд, наприклад, сараїв, погрібів, навісів тощо. Такі будівлі і споруди призначені для обслуговування жилого бу­динку, є підсобними і не можуть розглядатися як самостійні об’єкти індивідуального будівництва, під які мають надаватися відособлені ділянки. Таким чином, жилий будинок, господарські будівлі та допоміжні споруди у комплексі утворюють єдине домо­будівництво чи домоволодіння.

Інакше вирішуються питання, пов’язані з індивідуальним га­ражним будівництвом. Якщо гараж зводиться поряд з господарсь­кими будівлями в межах єдиного проекту забудови земельної ділянки, виділеної для домобудівництва, його обслуговуюче при­значення нічим не відрізняється від інших підсобних будівель та споруд. Однак індивідуальне гаражне будівництво може здійснюва­тися громадянином на спеціально наданій для цієї мети земельній ділянці. У такому разі остання є самостійним об’єктом права влас­ності або права користування, а гараж — самостійним об’єктом будівництва.



Безумовно, земельні ділянки передаються у власність або нада­ються у користування громадянам із земель житлової та громадсь­кої забудови. Наділення органів виконавчої влади та місцевого самоврядування компетенцією щодо прийняття рішень про їх пере­дачу або надання дозволяє говорити про те, що ці ділянки знахо­дяться у державній або комунальній власності. Прийняттю рішен­ня про передачу ділянок у власність чи надання в користування пе­редують звернення громадян з відповідними заявами, які підляга­ють розгляду та задоволенню у встановленому законом порядку.

Проте для набуття громадянами відповідних прав на земельні ділянки недостатньо прийняття рішень уповноваженими органами. Їх рішення є лише підставою для передачі або надання громадянам ділянок. Для реалізації таких рішень необхідні юридичне значущі дії, аж до виділення ділянок в натурі (на місцевості), визначення їх меж, видачі відповідних правовстановлюючих документів та дер­жавної реєстрації ділянок.

Після передачі громадянам земельних ділянок у власність для зазначених цілей вони набувають статусу об’єктів права приватної власності. Отже, індивідуальне будівництво на землях житлової та громадської забудови здійснюється на ділянках, які належать гро­мадянам на праві приватної власності. Крім того, у даному разі має місце садибне будівництво, а земельна ділянка набуває присадиб­ного режиму використання.

Громадяни можуть придбавати земельні ділянки у власність шляхом приватизації площ, які знаходяться в їх користуванні, одержання їх внаслідок приватизації державних чи комунальних сільськогосподарських підприємств або передачі їм нових ділянок у межах встановлених норм безоплатної приватизації землі та на інших підставах, передбачених законом. Наприклад, норми безо­платної передачі земельних ділянок громадянам передбачені ст. 121 ЗК. Згідно з п. „г” цієї статті для будівництва і обслуговування жи­лого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) їм можуть передаватися ділянки у таких розмірах: у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара.

Для будівництва жилого будинку і господарських будівель гро­мадяни можуть придбавати земельні ділянки у власність понад норму їх безоплатної передачі за цивільно-правовими угодами, що передбачено главами 20 та 21 ЗК. До таких угод належать догово­ри купівлі-продажу, в тому числі на земельних торгах на конкурентних засадах чи шляхом проведення аукціону, договори міни і дарування, спадкування за законом або за заповітом, а також інші цивільно-правові угоди. До останніх треба віднести, наприклад, до­говір довічного утримання. Законодавче закріплення умови цього договору дістали у ті часи, коли у громадян на праві власності не було інших нерухомих об’єктів, крім жилих будинків і господарсь­ких будівель. За умов же існування повноцінного права власності громадян на землю такий договір можна розглядати як підставу на­буття прав на земельні ділянки.



Значному розширенню можливостей громадян щодо придбання земельних ділянок для ведення будівництва на підставі цивільноправових угод сприяли укази Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 „Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, від 28 червня 1999 р. № 765/99 "Про додаткові захо­ди щодо задоволення потреб громадян у земельних ділянках” та від 4 лютого 2000 р. № 168/2000 „Про заходи щодо розвитку та регулю­вання ринку земель населених пунктів, інших земель несільського­сподарського призначення”.

Земельно-правова норма передбачає можливість використання земель житлової та громадської забудови для індивідуального будівництва і на орендованих ділянках. У таких ви­падках забудова здійснюється на землях державної або комунальної власності відповідно до укладеного та належним чином оформлено­го договору оренди землі і є тимчасовим видом землекористування. При цьому зводяться тимчасові будівлі та споруди, наприклад, складські приміщення, гаражі тощо. Якщо на земельній ділянці, на­даній у довгострокову оренду, ще може мати місце зведення жило­го будинку та господарських споруд, призначених для його обслу­говування, то на ділянці, наданій на умовах короткострокової орен­ди, громадяни навряд чи будуть зводити капітальні будівлі.

Згідно з вимогами ст. 22 Закону "Про основи містобудування" забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення прав на них та одержання права на забудову цих ділянок і ведення будівель­них робіт. Отже, передача або надання земельної ділянки передує будівництву зазначених об’єктів. Такий висновок випливає з вимог земельного закону, відповідно до якого до завершення оформлення прав на землю використання земельної ділянки забороняється.

Право на забудову полягає у наданні власнику або користувачу земельної ділянки можливості здійснювати на ній у встановленому законом порядку будівництво об’єктів містобудування, а також їх перебудову або знесення. Воно надається за рішенням відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Ухвален­ня рішення про забудову ділянки надає громадянину статусу забу­довника, у якого виникають певні суб’єктивні права та юридичні обов’язки, наприклад, право на замовлення проекту будівництва, здійснення його погодження тощо.


Однак реалізація права на забудову залежить від одержання доз­волу на виконання будівельних робіт. Це, зокрема, передбачено, Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівель­них робіт, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 273.

Дозвіл на виконання робіт, пов’язаних з новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом, розширен­ням і технічним переоснащенням будинків, споруд та інших об’єктів, являє собою документ, що засвідчує відповідність проект­ної документації нормам містобудівних вимог. Він дає забудовнику та його підрядникам право на виконання земляних робіт, підклю­чення до інженерних мереж, енергетичних джерел, комунікацій то­що. Зазначений дозвіл видається інспекціями державного архітек­турно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів на увесь строк будівництва. Виконання будівельних робіт без доз­волу забороняється, а їх продовження з простроченим дозволом вважається самовільним будівництвом.

Для одержання дозволу на виконання будівельних робіт зазна­ченим Положенням передбачене подання відповідних документів. Індивідуальним забудовникам дозволи видаються на підставі їх за­яв, до яких мають додаватись документи, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою, рішення про надання права на її забудову, належним чином погоджена і за­тверджена проектна документація та інші документи. У разі зведен­ня індивідуального жилого будинку на земельній ділянці зі склад­ними інженерно-геологічними умовами або спорудження будинку у два і більше поверхів забудовник повинен подавати зобов’язання про здійснення технічного та авторського нагляду за реалізацією проекту будівництва в порядку, передбаченому Законом України від 20 травня 1999 р. „Про архітектурну діяльність”.

Будівельні роботи, які виконуються на підставі дозволу, мають бути завершені протягом зазначеного в ньому строку. Якщо забу­довник не завершив ці роботи протягом визначеного строку, дію дозволу може бути продовжено, але не більше ніж на один кален­дарний рік. У тих випадках, коли забудовник не приступив до ви­конання будівельних робіт протягом двох років після одержання дозволу, останній втрачає чинність. Згідно зі ст. 18 Закону "Про ос­нови містобудування" завершені будівництвом об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію у встановленому порядку. Тому корис­туватися жилими й господарськими спорудами, не прийнятими в експлуатацію, забороняється. Крім того, такі споруди не можуть бути зареєстровані бюро технічної інвентаризації як нерухомі об’єкти.

Створення та функціонування житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів регулювалися урядовими постановами, а також типовими та зразковими статутами будівельних кооперативів різних видів. На підставі останніх кожний кооператив приймав і реєстрував свій статут, що регулював відносини, пов’язані з будівництвом та експлуатацією зведених об’єктів.

Чинний земельний закон не передбачає на­дання зазначеним юридичним особам земельних ділянок у постійне користування. Вони передаються їм у власність або надаються у тим­часове користування на умовах оренди. Так, згідно зі ст. 41 ЗК жит­лово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядуван­ня земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва переда­ються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної докумен­тації. Крім того, ці кооперативи можуть придбавати земельні ділян­ки у власність за цивільно-правовими угодами.

Зі змісту наведеної норми випливає, що вона охоплює лише за­значені в ній види кооперативів, ігноруючи дачні та дачно-будівельні кооперативи, організація і функціонування яких перед­бачалися попереднім законодавством на землях населених пунктів, які нині вважаються землями житлової та громадської забудови. Це ж стосується й садівницьких кооперативів, розташованих у межах населених пунктів. за рішенням органів виконавчої вла­ди або місцевого самоврядування житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам земельні ділянки зі складу зе­мель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння цієї норми ст. 41 ЗК з іншими зе­мельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку, що передача зазначених земельних ділянок кооперативам під забудову може здійснюватися лише шляхом їх відведення. Згідно з вимогами ч. З ст. 124 ЗК надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися як за договорами оренди, наприклад для організації тимчасової автостоянки, так і за проектами їх відве­дення, наприклад, для спорудження довгострокових гаражних будівель на землях житлової та громадської забудови, що знахо­дяться в запасі. Орендне землекористування у таких випадках мо­же бути відповідно короткостроковим і довгостроковим.

Кооперативи ж, створені до набрання чинності новим ЗК, відповідно до вимог п. 6 його Перехідних положень повинні до 1 січня 2005 р. переоформити право постійного землекористуван­ня, яке виникло у них раніше, на право власності або право орен­ди на земельні ділянки. Це залежить від волевиявлення кооперати­ву-землекористувача та рішення компетентного органу, який пере­дає земельну ділянку у власність або в оренду. У даному разі не потрібне здійснення відведення. Адже раніше земельна ділянка вже відводилася кооперативу для відповідного використання. Таким чином, здійснення зазначеного переоформлення є достатньою підставою для використання земельних ділянок на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.

Більш складним є питання про природу права власності на зе­мельні ділянки, які передаються житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам. Земельний закон закріплює передачу ділянок зазначеним юридичним особам на праві приват­ної власності. Однак положення статутів вказаних кооперативів щодо здійснення прав володіння, користування і розпорядження об’єктами їх власності, у тому числі земельними ділянками, перед­бачають колективне і колегіальне прийняття рішень членами цих кооперативів та їх органами управління. Інше вирішення питань реалізації права власності суперечило б юридичній природі коопе­ративів. Звідси випливає, що земельні ділянки, як й інші об’єкти, належать зазначеним кооперативам на праві кооперативної влас­ності.

Проте ЗК не передбачає існування кооперативного, акціонер­ного, корпоративного або якогось іншого різновиду колективної форми земельної власності. Це ускладнює вибір способів і засобів забезпечення охорони та захисту прав на земельні ділянки, пере­дані у власність зазначеним кооперативам.

Як вже зазначалось, нині за рішенням органів виконавчої вла­ди або місцевого самоврядування житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам земельні ділянки зі складу зе­мель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння цієї норми ст. 41 ЗК з іншими зе­мельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку, що передача зазначених земельних ділянок кооперативам під забудову може здійснюватися лише шляхом їх відведення. Згідно з вимогами ч. З ст. 124 ЗК надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися як за договорами оренди, наприклад для організації тимчасової автостоянки, так і за проектами їх відве­дення, наприклад, для спорудження довгострокових гаражних будівель на землях житлової та громадської забудови, що знахо­дяться в запасі. Орендне землекористування у таких випадках мо­же бути відповідно короткостроковим і довгостроковим.

Кооперативи ж, створені до набрання чинності новим ЗК, відповідно до вимог п. 6 його Перехідних положень повинні до 1 січня 2005 р. переоформити право постійного землекористуван­ня, яке виникло у них раніше, на право власності або право орен­ди на земельні ділянки. Це залежить від волевиявлення кооперати­ву-землекористувача та рішення компетентного органу, який пере­дає земельну ділянку у власність або в оренду. У даному разі не потрібне здійснення відведення. Адже раніше земельна ділянка вже відводилася кооперативу для відповідного використання. Таким чином, здійснення зазначеного переоформлення є достатньою підставою для використання земельних ділянок на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.

Об’єктом права власності або права оренди кооперативу є кон­кретна земельна ділянка. Розміри ділянок, що передаються або на­даються кооперативам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється згідно з затвердженою містобудівною до­кументацією. Вони передбачаються у рішеннях органів виконавчої влади або місцевого самоврядування і закріплюються у правовстановлюючих документах.

Суб’єктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є житлово-будівельні (жит­лові) та гаражно-будівельні кооперативи як юридичні особи. Це оз­начає, що вони самостійно реалізують надані їм земельні права, ви­конують покладені на них обов'язки і несуть юридичну відповідальність за їх невиконання. Члени кооперативів не несуть відповідальності за земельно-правовими, як і за іншими, зо­бов’язаннями цих організацій.

Використання земельних ділянок житлово-будівельними (жит­ловими) і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це обумовлено не­обхідністю ведення капітального житлового або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Водно­час ділянки нерідко використовуються кооперативами на оренд­них умовах. Це може мати місце, наприклад, при будівництві ко­оперативного жилого будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу жилих бу­динків та інших кооперативних споруд (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відпо­відних служб), при експлуатації автогаражів і автостоянок (для ре­монту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розбирання автомобілів тощо).

Земельні ділянки для житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови надаються безоплатно. Однак треба підкреслити, що це має місце лише при їх передачі у власність. Подальше використання таких ділянок здійснюється за плату. Інше суперечило б принципу платності спеціального вико­ристання землі. Крім того, земельна ділянка не може використову­ватися з однією й тією самою метою на підставі безстрокового пра­ва власності безкоштовно, а під час її оренди — за плату. Відмінність платного використання земельних ділянок на підставі права власності на них від їх використання на умовах оренди по­лягає в тому, що кооперативи — власники землі сплачують земель­ний податок відповідно до Закону „Про плату за землю”, а коопе­ративи — орендарі земельних ділянок — орендну плату згідно з до­говором оренди.

Земельний закон надає житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам можливість набувати право влас­ності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами. Найпо­ширенішою такою угодою є договір купівлі-продажу державних або комунальних земель, який може передбачати й придбання ділянок на земельних торгах. Земельні ділянки можуть також придбаватись кооперативами за договорами дарування, під час прийняття спад­щини та за іншими цивільно-правовими угодами. На підставі таких угод житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні коопера­тиви можуть придбавати земельні ділянки, які знаходяться у при­ватній власності.

Важливим положенням земельного законодавства є вимога ви­користання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Зокрема, цільовим призначенням діля­нок, що знаходяться у власності або користуванні житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів, є здійснення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зве­дених об’єктів. Забудова зазначених ділянок регулюється нормами і правилами містобудівного законодавства, а експлуатація споруд­жених жилих будівель і гаражних споруд здійснюється з додержан­ням правового режиму використання земель житлової та громадсь­кої забудови.




На головну
презентація

Заняття №19


База даних захищена авторським правом ©lecture.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка