Закон України «Про інвестиційну діяльність»



Сторінка2/5
Дата конвертації23.05.2017
Розмір0.94 Mb.
1   2   3   4   5

Лекція №

Дисконтні критерії ефективності інвестиційного проекту

Завданням внутрішньої інвестиційної діяльності підприємства є вибір найефективніших напрямів вкладення коштів для поліпшення внутрішніх і зовнішніх умов його функціонування. Один із цих напрямів – діагностика доцільності реальних інвестицій у підприємство.

Увесь комплекс факторів можна поділити на три групи:

– фактори, вплив яких вимірюється кількісно, – кількісні критерії прийняття інвестиційних рішень;

– фактори, вплив яких вимірюється кількісно лише частково;

– якісні фактори, вплив яких зовсім не можна вимірити кількісно.

Серед кількісних факторів оцінки ефективності інвестиційної діяльності сьогодні найбільшого поширення отримали наступні показники.

1. Період окупності ( Payback Period). Показник визначає, скільки потрібно часу, щоб інвестиції дали прибуток, який дорівнює витратам. Показник-аналог – дисконтний період окупності, тобто окупність із використанням поточної вартості.

Критерій 1. Проект схвалюється, якщо період окупності менше періоду інвестування .

2. Облікова дохідність ( Accounting Rate of Return – ARR) або дохідність інвестицій (Return on Investment – ROI). Визначається як відношення чистих грошових надходжень без урахування амортизації до суми початкових інвестицій.

Критерій 2. Проект схвалюється, якщо норма дохідності відповідає вимогам інвестора.

3. Чиста дисконтна вартість (Net Present Value – NPV) – сума дисконтованих фінансових підсумків (різниця між сумою надходжень і витрат капіталу) за всі роки реалізації проекту, враховуючи дату початку інвестицій.

Критерій 3. Проект приймається, якщо NPV > 0.

Розраховується за формулою:

1 – С1) (В2 – С2) (B3 – C3) (Bn – Cn)

NPV = - К + ------------- + ------------ + ------------ + …. + -------------,

(1 + r) (1 + r)2 (1 + r)3 (1 + r)n

K – початкові капітальні вкладання (інвестування);

Bn – сума надходжень в момент часу t;

Cn – сума витрат по проекту в момент часу t;

r – відсоткова ставка (%)

4. Внутрішня ставка дохідності (Internal Rate of Return – IRR). Показує цінність інвестицій (у відсотках). Це ставка дисконту, за якої віддача від інвестиційного проекту дорівнює початковим інвестиціям у проект.

Критерій 4. Порівнюється IRR проекту з NPV проектів, що мають однаковий ризик. Проект можна прийняти, якщо IRR альтернативних проектів менша.

5. Індекс прибутковості PI (Profitability Index) – відношення віддачі капіталу до вкладеного капіталу.

Критерій 5. Проект приймається, якщо PI > 1.

Щодо факторів, вплив яких можна виміряти кількісно лише частково, то головні напрями проведення діагностики наступні:

– аналіз впливу інфляції. При цьому потрібно враховувати різний вплив інфляції на окремі статті, з яких складаються очікувані грошові потоки;

– аналіз впливу фактору «ерозія продажу», що виникає тоді, коли на ринок надходить новий товар, схожий на вже існуючий. У результаті виникають зміни в реалізації останнього.

Аналіз «ерозії продажу» необхідний для того, щоб вирішити, чи варто підприємству виготовляти новий товар;

– аналіз природи асигнувань на накладні витрати. Він потрібен, оскільки асигнування мають подвійну природу. Наприклад, якщо підприємство спрямовує свої кошти на проекті накладні витрати, то це не є додатковими витратами і не входить до очікуваних грошових потоків. Водночас, якщо проект потребує обов’язкових накладних витрат, то вони зараховуються до суми грошового потоку. Аналіз природи витрат дозволяє зробити правильний вибір їх категорії. Це може суттєво вплинути на майбутнє визначення ефективності інвестиційного проекту, що досліджується;

– аналіз джерел фінансування інвестицій. Їх наявність для одного з проектів зовсім не означає можливості фінансування іншого проекту (наприклад, наявність цільових капіталовкладень). Проте повна відсутність фінансових можливостей робить абсолютно нереальним будь-який проект;

– аналіз ступеня ризику інвестиційного проекту. Наявні кількісні методи визначення ризику досить прості, однак не позбавлені недоліків. Тому доцільно використовувати й експертні методи оцінки. Обидва методи можуть використовуватися комбіновано.

Оцінка впливу якісних факторів – один із найскладніших напрямів діагностики. Комплекс якісних факторів такий різноманітний, кожний інвестиційний проект настільки особистий, що принципово неможливо чітко визначити усі напрями діагностики. Однак, узагальнюючи, можна визначити наступні напрями якісного діагностичного аналізу:

– аналіз відповідності інвестиції цілям підприємства;

– аналіз відповідності інвестиції стратегії і тактиці підприємства. Формування інвестиційного портфеля підприємства пов’язане не тільки з вибором найприбутковіших і найменш ризикованих проектів, а й таких, що максимально відповідають загальній економічній стратегії підприємства;

– аналіз ризику інвестицій та комплексу побічних факторів, що впливають на рівень ризику. Діагностика ризику, пов’язаного з інвестиціями, найбільше відображає вплив невизначеності внутрішнього та зовнішнього стану підприємства на прийняття інвестиційних рішень. Тому аналіз ризику пов’язаний з дослідженнями широкого кола якісних факторів. Наприклад, у ході формування портфеля інвестицій доцільно обирати проекти, які мають негативну кореляцію, оскільки ризики від цих проектів компенсують один одного.

Щодо ступеня ризику, то необхідно враховувати і такий якісний фактор, як характеристика галузі, до якої належить підприємство. Він важливий, бо комерційний ризик є відображенням надійності прибутків, які оцінюють галузь у цілому.

Наприклад, виробничий ризик характеризує саме рівень підприємства. Відповідно до цього потрібно враховувати здатність підприємства реагувати на зміни у ринковому попиті щодо власної продукції. Чим вищій поріг рентабельності підприємства (вищі його постійні витрати), тим слабше воно реагуватиме на зміни в економічному середовищі, тим вища страхова премія, яку нав’язують йому кредитори. Щодо фінансового ризику, то відповідно до зростання частки боргів у структурі капіталу підприємства зростає і його страхова премія.

Розгляд трьох наведених груп факторів свідчить, що діагностика матиме найбільші результати, якщо охопить комплекс усіх факторів – як якісних, так і кількісних. Нажаль, навіть у країнах з високорозвиненою ринковою економікою, з великим досвідом фірм у галузі інвестиційної діяльності майже відсутній апарат досліджень для якісного аналізу, тому в сучасній практиці здебільшого застосовуються кількісні методи діагностики, які ґрунтуються на нових методичних розробках.
Учет инфляционного обесценивания денег в принятии финансовых решений
Пусть Sα — сумма, покупательная способность которой с учетом инфляции равна покупательной способности суммы при отсутствии инфляции. Через ΔS обозначим разницу между этими суммами.

Отношение Δ S / S, выраженное в процентах, называется уровнем инфляции.

При расчетах используют относительную величину уровня инфляции — темп инфляции (α).

. (3.7)

Тогда для определения Sα получаем следующее выражение:

Sα = S + Δ S = S + S α = S (1 + α). (3.8)

Величину (1 + α), показывающую, во сколько раз Sα больше S (т. е. во сколько раз в среднем выросли цены), называют индексом инфляции (Iи ).

Iи = 1 + α. (3.9)

Динамика индекса инфляции за несколько лет отражает изменения, происходящие в инфляционных процессах. Понятно, что повышение индекса инфляции за определенный период по сравнению с предыдущим таким же периодом указывает на ускорение инфляции, снижение — на уменьшение ее темпов.

Пусть α — годовой уровень инфляции. Это значит, что через год сумма Sα// будет больше суммы Sα/ в (1 + α) раз. По прошествии еще одного года сумма Sα// будет больше суммы Sα/ в (1 + α) раз, т. е. больше суммы S в (1 + α)2 раз. Через n лет сумма Sα// вырастет по отношению к сумме Sα/ в (1 + α)n раз. Отсюда видно, что инфляционный рост суммы S при годовом уровне инфляции α — то же самое, что наращение суммы S по сложной годовой ставке процентов α.

. (3.10)

Разумеется, те же рассуждения применяются, если вместо года берется любой другой временной интервал (квартал, месяц, день и т.д.).

Очень важно запомнить данную аналогию со сложным процентом, так как одна из наиболее часто встречающихся ошибок, связанных с расчетом уровня инфляции за некоторый период, связана именно с неучетом данного обстоятельства.

Пример 3.5а

Цены каждый квартал растут на 3%. Банк привлекает клиентов вкладывать средства по 13% годовых. Требуется определить, покроет ли такая доходность вклада потери от инфляции.

Решение.

Определим индекс инфляции по формуле (3.10):



.

Определим темп инфляции, используя формулу Iи = 1 + α, откуда:

α = Iи - 1 = 1,1225 - 1 = 0,1225 = 12,25%.

Ответ.


Темп инфляции ниже годовой процентной ставки, предлагаемой банком. Доход от вклада покроет потери от инфляции.

Пример 3.5

Если цены каждый месяц растут на 2%, то за годовой уровень инфляции, недолго думая, принимают 2% · 12 = 24%. Такие расчеты часто используют банки и финансовые компании, привлекая клиентов вкладывать средства, к примеру, под 25% годовых. Между тем, если уровень инфляции составляет 2% в месяц, это значит, что за месяц цены вырастают в (1 + 0,02) = 1,02 раза, а за год — в 1,0212 = 1,268 раза. Значит, годовой темп инфляции составляет 1,268 - 1 = 0,268, т.е. годовой уровень инфляции достигает 26,8%. После такого расчета процентная ставка 25% годовых теряет свою инвестиционную привлекательность и может рассматриваться лишь в плане минимизации потерь от инфляции.

Если в обычном случае первоначальная сумма Р при заданной ставке процентов превращается за определенный период в сумму S, то в условиях инфляции она должна превратиться в сумму Sα , что требует уже иной процентной ставки.

Назовем ее ставкой процентов, учитывающей инфляцию.

Пусть:


iα — ставка ссудного процента, учитывающая инфляцию;

dα — учетная ставка, учитывающая инфляцию.

Зададим годовой уровень инфляции α и простую годовую ставку ссудного процента i. Тогда для наращенной суммы S, превращающейся в условиях инфляции в сумму Sα получим формулу:

(3.11)

Для данной суммы можно записать еще одно соотношение:



. (3.12)

Рассмотрим теперь различные случаи начисления процентов с учетом инфляции. При этом всегда удобно пользоваться значением индекса инфляции за весь рассматриваемый период.

Для простых процентных ставок:

. (3.13)

В то же время должно выполняться равенство:



. (3.14)

Составим уравнение эквивалентности:



, из которого получаем:

. (3.15)

Пример 3.6

При выдаче кредита в сумме 40 млн руб. должна быть обеспечена реальная доходность операции, определяемая простой процентной ставкой 14% годовых. Кредит выдается на полгода, индекс инфляции составит 1,06. Рассчитать значение процентной ставки, компенсирующей потери от инфляции, и наращенную сумму.

Решение.


По условию задачи: Р = 40 млн руб., n = 0,5 года, I = 0,14, Iи = 1,06.

По формуле (3.15) определим процентную ставку, компенсирующую потери от инфляции:



.

По формуле (3.11) определим наращенную сумму:



.

Наращенную сумму можно определить и по формуле (3.12):



Результаты определения наращенной суммы совпадают.

Для случая сложных процентов для составления уравнения эквивалентности используем формулы:

.

Отсюда:


. (3.16)

Пример 3.7

Первоначальный капитал в размере 20000 руб. выдается на 3 года, проценты начисляются в конце каждого года по ставке 8% годовых. Определите наращенную сумму с учетом инфляции, если ожидаемый годовой уровень инфляции составляет 12%.

Решение.


По условию задачи Р = 20000 руб.; n = 3 года; ic = 0,08; α = 0,12.

Для определения индекса инфляции воспользуемся формулой (3.11):



.

По формуле (3.12) определим наращенную сумму:



Іноземні інвестиції в Україну

В умовах структурної перебудови економіки України дуже гострою проблемою є потреба у великих іноземних інвестиціях.

Згідно з оцінкою спеціалістів Європейського Центру досліджень, підприємницький ризик інвестицій в Україну становить 80%. Саме він зумовлює незначний потік прямих інвестицій.

Переваги та недоліки залучення та функціонування іноземного капіталу

Переваги:



  • збільшення обсягів капітальних вкладень та зменшення строків їх нагромадження;

  • поліпшення платіжного балансу;

  • упровадження сучасних технологій, ноу-хау;

  • збільшення рівня комплексного використання сировинних ресурсів;

  • створення стратегічних альянсів між українськими та іноземними підприємствами;

  • прискорення темпів структурної перебудови економіки та впровадження ринкових реформ;

  • стимулювання розвитку експортного потенціалу;

  • зниження рівня імпортозалежності;

  • підвищення рівня зайнятості та кваліфікації робочої сили.

Недоліки:

  • трансферт частини прибутків за кордон;

  • витіснення з ринку внутрішніх виробників і постачальників;

  • збільшення залежності країни від іноземного капіталу;

  • жорстка експлуатація місцевих сировинних ресурсів.

Сфери використання прямих іноземних інвестицій в Україну: внутрішня та зовнішня торгівля; машинобудування та металообробка; харчова промисловість; чорна та кольорова металургія; легка промисловість; хімічна промисловість; промисловість будівельних матеріалів та інш.

Механізм залучення іноземного капіталу: надання податкових пільг; створення спеціальних економічних зон; використання фінансового механізму; створення системи гарантій; інформаційне забезпечення; упровадження системи страхування.



Переваги та недоліки інвестування в Україні

Характеризуючи сучасний стан інвестицій в Україні, можна зазначити, що на даний момент наша держава не здобула серйозних досягнень у забезпеченні національної конкурентоспроможності та інвестиційної привабливості. Падіння рейтингу України пов'язано з низькою продуктивністю економіки. Для України було виділено як конкурентні переваги, так і бар'єри. До переваг віднесено гідну вищу освіту, розмір державного боргу, вартість робочої сили, залізничну мережу, інноваційний потенціал. Лімітуючи фактори склали торговельні бар'єри, інвестиційне законодавство, прозорість державної політики, надійність банківської системи, митні процедури.

Водночас експерти ООН відносять Україну до двадцятки найпривабливіших для прямих іноземних інвестицій країн. Пояснення привабливості України полягає в тому, що раніше вкладення у неї розглядалися як інвестиції у дочірній регіон Росії. На даний момент Україну почали розглядати як повноцінну європейську державу. Водночас представники багатьох іноземних компаній відкрито стверджують, що надходження масштабних інвестицій в Україну ускладнюється відсутністю стабільності навіть на короткий проміжок часу. Унаслідок цього привабливість українських компаній для іноземних інвесторів не зменшується, але деякі з них займають вичікувальну позицію.

Інвестиційну привабливість регіонів України доцільно оцінювати на основі їх ранжування за такими п'ятьма синтетичними (узагальненими) показниками:



  • рівень загальноекономічного розвитку регіону (включаючи природно-ресурсний потенціал,

рівень розвитку промислового виробництва, спеціалізацію сільського виробництва);

  • рівень розвитку інвестиційної інфраструктури регіону (включаючи рівень розвитку будівництва, транспортної мережі, зв'язку, складського господарства тощо);

  • демографічний фактор;

  • рівень розвитку ринкових відносин і комерційної інфраструктури регіону (включаючи розвиток приватизації і формування недержавного сектору, формування ринкової інфраструктури);

  • рівень криміногенних, екологічних та інших видів ризиків.


Ризики інвестування в Україні

Види інвестиційних ризиків можуть бути досить різними. Їх класифікують за наступними ознаками:

1. За сферами діяльності виділяють:

економічний – ризик пов’язаний зі зміною економічних факторів;

політичний – адміністративні обмеження інвестиційної діяльності, пов’язані зі зміною політичного курсу держави;

соціальний – ризик страйків, здійснення під тиском працівників незапланованих соціальних видатків тощо;

екологічний – ризик катастроф та лих, які негативно вплинуть на діяльність інвестованих об’єктів;

інші види – рекет, розкрадання майна, обман з боку інвестиційних або операційних партнерів тощо.

2. За формами інвестування:

реального інвестування – невдалий вибір розташування об’єкту, збої у постачання будматеріалів і обладнання, вибір некваліфікованого і недобросовісного підрядника;

фінансового інвестування – непродуманий вибір фінансових інструментів для інвестування, фінансові проблеми окремих емітентів; непередбачені зміни умов інвестування.

До основних ризиків в Україні належить часто змінюване законодавство, залишається невирішеним земельне питання.

Відповідно до Земельного кодексу, іноземні громадяни можуть мати земельні ділянки для ведення особистого сільського господарства тільки на умовах оренди, а отримати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення вони можуть виключно (й тільки одночасно) з придбанням об'єктів нерухомості, а також для спорудження таких об'єктів для підприємницької діяльності. У Земельному кодексі України існує юридична колізія: ст. 22 забороняє іноземцям володіти землею, а ст. 81 і 82 — дозволяють одержувати її у спадок, зобов'язуючи протягом року її відчужувати. У різних випадках ці норми закону трактуються по-різному.

Інвестиції та інвестори мають бути захищені на законодавчому рівні, і в разі звернення до органів судової влади інвестор повинен бути впевнений у неупередженості системи, а прийняті закони — не мати зворотної чинності.

Неабияку загрозу становить корупція. За даними на кінець жовтня 2011 р., Україна сприймається в світі як країна, що значною мірою охоплена цим явищем. Корупція в Україні є системним і масштабним явищем, що зачіпає все суспільство й державні інститути, включаючи суддів, та становить реальну загрозу принципам демократії й верховенству закону.

Загрозу інвестиційному іміджу, економічній безпеці держави та її конкурентоспроможності в очах світової спільноти завдає відносно новий феномен — рейдерство, тобто захоплення контролю над підприємством будь-якими способами, що включають підкуп менеджерів компаній, що поглинаються, чиновників і суддів, підробку документів і судових рішень, відверто кримінальні силові методи (шантаж, погрози, побиття), силове захоплення. Розмах рейдерства в Україні досить великий, кількість захоплень сягає 3000 на рік. Причому на відміну від європейського чи американського рейдерство українське має відчутну кримінальну складову: протиправні дії здійснюються із залученням озброєних формувань, окремих співробітників судової та правоохоронної систем.

Певною привабливістю відзначається і сфера високих технологій. У світі існує нестача кваліфікованих кадрів, а в Україні у наявності гідна освітня база для побудови експорто-орієнтованого IT-бізнесу. У найближчому майбутньому Україна може стати для Європи рентабельним виробничим цехом, а також лідером у залученні інвестицій в електронну промисловість. В Україні вже функціонують заводи «Flextronics International» (Сінгапур) і «Jabil Circuit» (США) — компаній, що виробляють продукцію для «Ericsson», «Nokia», «Philips» тощо. Інші мультинаціональні компанії, такі як «Intel» і «Foxconn», також планують налагодження виробництва в Україні.

Рішення ж щодо проведення Чемпіонату Європи-2012 з футболу може спричинити подорожчання акцій будівельних компаній, підвищення інтересу до готельного бізнесу, ресторанів швидкого обслуговування.

Підготовка до проведення фінальної частини футбольного чемпіонату «Євро-2012» окрім розаитку власне спортивних об'єктів потребує вкладення капіталу у транспортну й туристичну інфраструктуру. Таким чином створюються передумови для співпраці державного та приватного капіталу, в рамках якої держава виступає флагманом інвестування, подаючи інвесторам сигнал щодо перспективності вкладення коштів у певну галузь або сектор. Ця схема є досить привабливою для іноземних інвесторів і може, по-перше, привернути увагу до нашої економіки, а, по-друге, створити умови для напрацювання цінного досвіду співпраці вітчизняного й іноземного капіталу в цілому ряді галузей.

Оцінювання зміни вартості грошей з часом

Планування інвестицій, визначення їх доцільності, прибутковості завжди є прогнозування майбутніх доходів і витрат, тобто грошових потоків. А чи має однакову цінність одна й та ж грошова сума в часі к поточному моменту?

Фінансисту – інвестору, позичальнику коштів необхідно мати представлення про спосіб нарахування відсотків, тим паче, що при укрупненні масштабів операції кожний відсотковий пункт стає все «тяжче» і «тяжче».

Відсотки – це дохід від надання капіталу в борг в різних формах (займи, позики), або від інвестицій виробничого або фінансового характеру.

Відсоткова ставка – це величина, яка характеризує інтенсивність нарахування відсотків.

Величина отримуваного доходу (тобто %) визначаються виходячи з величини капіталу, який вкладається, терміну, на який він надається в борг або інвестується, розміру та виду відсоткової ставки (ставки доходності).

Механізм державного регулювання інвестиційними процесами

Задача.

Вихідні дані:



№ варіанту

Обсяг інвестованих коштів, тис. грн.

Ставка проценту, %

Сума грошового потоку, тис. грн.

Проект А

Проект В

А

В

А

В

Всього

1 рік

2 рік

3 рік

4 рік

Всього

1 рік

2 рік

3 рік

4 рік

7

11000

10800

13

15

13000

9000

400

-

-

13700

5000

6000

2700

-

Розрахувати теперішню вартість грошових потоків по кожному з проектів.

Визначити показники:

чистий приведений дохід;

індекс дохідності;

період окупності.

На основі розрахованих показників визначити найбільш ефективний проект.

Розв’язання:

Розраховуємо теперішню вартість грошових потоків по проектах:

Проект А: PV1 = 9000 * грн.

PV2 = 4000* грн.

Проект В: PV1 = 5000* грн.

PV2 = 6000* грн.

PV3 = 2700* грн.

Результати розрахунків теперішньої вартості грошових потоків зводимо в таблицю:



Рік

Інвестиційні проекти

Проект А

Проект В

Майбутня вартість

Дисконтни й множник, %

Теперішня вартість

Майбутня вартість

Дисконтни й множник, %

Теперішня вартість

1-й

9000

0,885

7965

5000

0,87

4350

2-й

4000

0,783

3132

6000

0,756

4536

3-й

-

-

-

2700

0,658

1777

4-й

-

-

-

-

-

-

Разом

-

-

11097

-

-

10663

Розраховуємо чистий приведений дохід по проектах:

Проект А: ЧПД = 11097 – 11000 = 97 грн.

Проект В: ЧПД = 10663 – 10800 =-137 грн.

За чистим приведеним доходом проект А є більш ефективним, оскільки ЧПД(В) від’ємний показник і є неприйнятним для інвестора, бо не принесе інвестору додаткового прибутку на вкладений капітал.

Розраховуємо індекс доходності по проектах:

Проект А: ІД =

Проект В: ІД =

За індексом доходності проект А є найбільш ефективним також, оскільки ІД(В)<1.

Розраховуємо період окупності по проектах:

Проектах А: ПО = роки

Проект В: ПО = роки

За періодом окупності проект А є також найефективнішим, оскільки ПО(А)<ПО(В).

Отже, на основі проведених розрахунків теперішньої вартості грошових потоків та показників ефективності інвестиційних проектів можна зробити висновок, що проект А є найефективнішим, оскільки по даному проекту ЧПД І ІД є максимальними а ПО – мінімальним.

Задача.


Вихідні дані:

№ варіанту

Обсяг інвестиційних коштів, тис. грн.

Ставка проценту, %

Сума грошового потоку, тис грн.

Проект А

Проект В

А

В

А

В

всього

1 рік

2 рік

3 рік

4 рік

всього

1 рік

2 рік

3 рік

4 рік

7

11000

10800

13

15

13000

9000

4000

-

-

13700

5000

6000

2700




2) Розраховуємо чистий приведений дохід по проектах:

Проект А: ЧПД = 11097 - 11000 = 97 грн.

Проект В: ЧПД = 10663 – 10800 = -138 грн.

За чистим приведеним доходом проект А є більш ефективним, оскільки ЧПД(В), від’ємний показник і є неприйнятним для інвестора, бо не принесе інвестору додаткового прибутку на вкладений капітал.

3) Розраховуємо індекс доходності по проектах:

Проект А:

Проект В:

За індексом доходності проект А є найбільш ефективним також, оскільки ІД(В) < 1.

4) Розраховуємо період окупності по проектах:

Проект А: роки

Проект В: роки.

За періодом окупності проект А є також найефективнішим, оскільки ПО(А) < ПО(В).

Отже, на основі проведених розрахунків теперішньої вартості грошових потоків та показників ефективності інвестиційних проектів можна зробити висновок, що проект А є найефективнішим, оскільки по даному проекту ЧПД і ІД є максимальними, а ПО – мінімальними.


Інвестиції в нерухомість

К нерухомості відносять земельні ділянки, ліси, багаторічні насадження, споруди, будинки.

Інвестиції в нерухомість характеризуються такими основними особливостями:


  • довгостроковість вкладень і тривалий період обороту капіталу;

  • відносно низька ліквідність (продаж і купівля об'єкта - тривалі та витратні операції);

  • потреба в порівняно великому розмірі початкового капіталу для виходу на ринок;

  • необхідність підтвердження прав на придбаний об'єкт шляхом державної реєстрації угод;

  • потреба в професійному управлінні нерухомістю та значних витратах на її обслуговування;

  • відносно висока надійність й ефективність вкладень, що забезпечується самим об'єктом інвестування;

  • різноманіття джерел інвестування.

Для оцінки нерухомості можливо використання трьох методів:

А. Метод витрат. Сутність цього методу полягає в тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій та будівництво на цій ділянці споруди або будинку. Вартість нерухомості по витратному методу складається із вартості повного відтворення або заміщення (вартість земельної ділянки як вільної за мінусом зносу).

Б. Метод порівняльного аналізу продажу (ринковий метод) – метод оцінки вартості об’єкту шляхом порівняння продажу зрівняльних об’єктів після здійснення відповідного коректування, яке обліковує різницю між ними.

В. Метод доходності інвестицій у нерухомість складається з наступних складових:



  • приріст ринкової вартості нерухомості в часі і його реалізація під час продажу;

  • поточний дохід у вигляді орендної плати, відсотків, інших надходжень під час використання об'єкта;

  • дохід від реінвестування одержуваних поточних доходів (перепродаж нерухомості).

Процес оцінки нерухомості:

І. Визначення проблеми;

ІІ. Попередній огляд і план оцінки;

ІІІ. Збір і аналіз даних:

а)загальні дані:

- економічні: аналіз ринку, фінансування, економічна база та інш.;

- місцеположення: регіон, місце, мікрорайон.

б) спеціальні дані:

- нерухомість, яка оцінюється: документи, які засвідчують право власності; використання земельної ділянки за призначенням, фізичні характеристики ділянки;

- нерухомість, з якою порівнюють: продаж, витрати та інш.

ІV. Аналіз кращого та ефективного використання;

V. Застосування трьох методів оцінки нерухомості;

VІ. Рішення про інвестування об’єкту.

Слід зауважити, що інвестиційна привабливість об'єктів нерухомості (житла, соціальної інфраструктури) відзначається нерівномірністю для різних регіонів. На цьому тлі особливе місце в Україні посідає Київ, який приваблює нову бізнес-еліту всієї країни як можливістю придбання житла, так і створення регіональних представництв своїх фірм (офісних приміщень, фірмових магазинів тощо), що спричиняє зростання цін на такі об'єкти та земельні ділянки під відповідну забудову.

Оптимального напрямку та ефективного використання інвестиційних потоків, що циркулюють на ринку нерухомості, досягають завдяки функціонуванню інститутів фінансового та фондового ринків. Значна вартість об'єктів нерухомості зумовлює потребу в кредитних ресурсах, перерозподілом яких займаються суб'єкти фінансового ринку (комерційні банки, інвестиційні фонди і компанії, пенсійні фонди тощо).

1   2   3   4   5


База даних захищена авторським правом ©lecture.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка