Конспект лекцій для студентів економічних спеціальностей денної та заочної форм навчання Луцьк рвв луцького нту 2017



Сторінка8/14
Дата конвертації05.03.2017
Розмір1.39 Mb.
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   14

Застосування порівняльного (ринкового) підходу до оцінки нерухомості


Порівняльний (ринковий) підхід представлений:

- методом порівняння продажів;

- методом валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів. Даний метод заснований на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості за останні 3-6 місяців.

Для аналізу операцій, проведених з об’єктами, які порівнюються з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.

Сегментація ринку – процес розбиття ринку на сегменти (сектори), аналогічні наступним параметрам:

- призначенню використання об’єкту;

- якості об’єкту;

- передаваним юридичним правам і обмеженням;

- інвестиційної мотивації;

- шляхам фінансування і т. д.

Вибір об'єктів як аналоги необхідно проводити на тому ж сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об'єкт.
Метод порівняння продажів при оцінці нерухомого майна включає декілька етапів:

Вибір об'єктів нерухомості – аналогів (не менше 3-5 зіставних продажів).

Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості:

1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об’єкту з об’єктами-аналогами проводяться по двох компонентах:

- одиницям порівняння;

- елементам порівняння.

Застосовуються наступні одиниці порівняння:


  • ціна за 1 га – для великих масивів с/г призначення, промислового і житлового будівництва;

  • ціна за 1 м2 – в ділових центрах міст, для офісів;

  • ціна за 1 лот – стандартні за формою і розміром ділянки в районах жилою, дачної забудови;

  • ціна за фронтовий метр – при комерційному використанні в містах (загальна площа об’єкту вважається пропорційної довжині його межі по якій-небудь вулиці або шосе);

  • ціна за одиницю густини – коефіцієнт відношення площі забудови і площі земельної ділянки;

  • ціна за одиницю, що приносить доход (в спортивних комплексах, ресторанах, театрах - це одне посадочне місце, а в гаражах і автостоянках – місце парковки одного автомобіля).

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є:

  • передані майнові права;

  • умови фінансування операції;

  • умови продажу;

  • час продажу;

  • місцеположення;

  • фізичні характеристики об’єкту нерухомості (розміри, конструктивні елементи, зовнішній вигляд і т. д).

2.Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості

Поправками називаються коригування, що вводяться в ціну продажу 1объекта-аналога при приведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкту.

Способи розрахунку і внесення поправок:

- метод, пов'язаний з аналізом парних продажів;

- метод прямого аналізу характеристик;

- експертний метод розрахунку.



Метод, пов'язаний з аналізом парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї, як правило, характеристики. Її аналітик і намагається оцінити. В основі даного методу лежить наступне логічне міркування: якщо між двома зіставними об’єктами є єдина відмінність, то різниця в продажних цінах може бути приписана цій відмінності.

Приклад розрахунку процентної поправки на місцеположення методом парного продажу. Оцінюється двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, під офіс, розташована в Печерському районі. Для аналізу порівняльних продажів був визначений аналог - двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, розташована в Московському. Аналог був проданий за 1 250 000 дол. В базі даних є наступні пари зіставних об'єктів

Таблиця 5.1



Номер

об’єкту


Місцеположення

Фізичні характеристики призначення об’єкту

Ціна,

дол. США


1

Печерський район

Одноповерхова блокова будівля під офіс

400 000

2

Московський район

Те ж

950 000

3

Московський район

Двоповерхова цегляна будівля під магазин

1 250 000

4

Печерський район

Те ж

900 000


Рішення. Для того щоб визначити вартість оцінюваного об’єкту, необхідно розрахувати і внести поправку на місцеположення. Вона визначається відношенням цін парних продажів об'єктів 1 і 2. Об'єкти 3 і 4 не може бути використані, оскільки призначення цих об'єктів не дозволяє віднести їх до того ж, що і наш об'єкт, сегменту ринку.

Поправка на місцеположення розраховується по формулі


Пм = Ц1/Ц2 = 400 000 / 950 000 = 0,42
де Пм - поправка на місцеположення;

Ц1 - ціна продажу об’єкту 1;

Ц2 - ціна продажу об’єкту 2.

Поправка (в нашому прикладі 0,42) є коефіцієнтом, на який множиться ціна продажу аналога для отримання вірогідної вартості оцінюваного об’єкту.


V=Gаналог * Пм =1 250 000 • 0,42=525 000 дол.
де V - вірогідна вартість оцінюваного об’єкту;

Gаналог - Ціна продажу аналога;

Пм - поправка на місцеположення.

5.3. Оцінка ринкової вартості машин та обладнання


Оцінювач повинен розрахувати ринкову вартість технічного оснащення підприємства: вартість силових машин, вимірювальних і регулюючих приладів, устаткування, пристроїв, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т. д.

Об'єкти машин і устаткування характеризуються відмінними рисами:

- не пов'язані жорстко із землею;

- можуть бути переміщені в інше місце без спричинення непоправного фізичного збитку як самим собі, так і тій нерухомості, до якої вони були тимчасово приєднані;

- можуть бути як функціонально самостійними, так і утворювати технологічні комплекси.

Залежно від цілей і мотивів оцінки об'єктом оцінки можуть бути:



  • одна окремо взята машина або устаткування (визначення страхової вартості, купівля-продаж, передача в оренду);

  • безліч умовно незалежних одна від одної одиниць машини устаткування (переоцінка основних фондів);

  • виробничо-технологічні системи: комплекс машин і устаткування з урахуванням існуючого виробничо-технологічного зв'язку; (при ліквідації підприємства, коли майно розпродається так, щоб на його основі потенційний покупець міг організувати виробництво).

В першому випадку оцінка йде «розсипом», в другому – «потоком», а в третьому має місце системна оцінка. При оцінці машин і устаткування спираються на три підходи: витратний, порівняльний (ринковий) та доходний.


полилиния 37полилиния 36Підходи до оцінки машин та устаткування

стрелка вниз 35

Витратний підхід




Ринковий підхід




Доходний підхід

стрелка вниз 32стрелка вниз 33стрелка вниз 34


Визначення вартості відтворювання активу виходячи з витрат на його відтворювання (вартість відновлення або вартість заміщення)




Визначення вартості активу виходячи з ринкових даних по продажах зіставних об'єктів і його аналогів




Визначення вартості активу виходячи з прогнозованого потоку доходів



1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   14


База даних захищена авторським правом ©lecture.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка