Конспект лекцій для студентів економічних спеціальностей денної та заочної форм навчання Луцьк рвв луцького нту 2017



Сторінка7/14
Дата конвертації05.03.2017
Розмір1.39 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   14

Застосування доходного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства


Доходний підхід при оцінці об'єктів нерухомості включає два методи:

- метод капіталізації доходів;

- метод дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить доход власнику.

Доходи від володіння нерухомістю:



  1. поточні і майбутні надходження від здачі її в оренду,

  2. доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому.

Результат по даному методу складається як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації.



Перший етап. Оцінюється потенційний валовий доход (ПВД) - доход, який можна отримати від нерухомості при 100%-ному використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об’єкту і встановленої орендної ставки:

ПВД = S * Ca,
де S – площа, що здається в оренду, м2;

Ca – орендна ставка за 1 м2.

Як правило, величина орендної ставки залежить від місцеположення об’єкту, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т. д.



Другий етап. Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об’єкту нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД):
ДВД = ПВД – Втрати.
Третій етап. Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації нерухомості.

Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об’єкту і відтворювання доходу називаються операційними витратами і поділяються на:

- умовно-постійні витрати;

- умовно-змінні, або експлуатаційні витрати;

- витрати на заміщення, або резерви.

До умовно-постійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються (страхові платежі).

До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються (комунальні витрати, на утримання території, на управління, зарплату обслуговуючому персоналу).

До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну компонентів поліпшень, що швидко зношуються (крівля, покриття підлоги, санітарно-технічне устаткування, електроарматуру).

Приклад. Поточний ремонт будівлі, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній раз ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 5 років. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення. Наступний ремонт необхідно провести через 4 роки (6 - 2), отже, він припадає на теперішнього (поточного) власника, і витрати на заміщення складуть

10 000 : 4 = 2500 дол.

Якщо в період передбачуваного терміну володіння не передбачається заміна компонентів, що швидко зносяться, то витрати на їхнє заміщення не враховуються. Але необхідність проведення ремонту в майбутньому вплине на ціну реверсії.

Приклад. Поточний ремонт, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 3 роки. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення. Ремонт доведеться робити наступному власнику, отже, витрати на заміщення для нинішнього власника рівні 0. Але ціна реверсії зменшиться на розмір зносу, тобто на (( 2+3)/6 ) вартості ремонту, що складає 10 000 * 5/6 = 8333,3 дол.

Четвертий етап. Визначається прогнозований чистий операційний доход (ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат:
ЧОД = ДВД – Операційні витрати (за винятком амортизаційних відрахувань)
П'ятий етап. Розраховується коефіцієнт капіталізації за різними методами:

- метод кумулятивної побудови передбачає побудову процентної ставки як результату підсумовування декількох величин. За основу приймається так звана безризикова ставка. До безризикової ставки додаються поправки на інфляцію (формула Фішера), на ризик, пов'язаний з особливостями оцінюваного об'єкта і галузі, країни (ризик по об'єктах, зданих в оренду малонадійним орендарям; ризик на недостатню ліквідність оцінюваних активів; ризик політичної нестабільності і т. д.) Всі поправки враховуються у відсотках. Сума безризикової ставки і внесених поправок є процентною ставкою, за якою розраховується коефіцієнт капіталізації.

У загальному вигляді процентна ставка кумулятивним методом може бути представлена:

де Rr - процентна ставка (ставка дисконту); 



i - безризикова процентна ставка; 

r -відсоток інфляції;

 - систематичні ризики (економіки в цілому);

 - несистематичні ризики (притаманні тільки підприємству).

- метод з урахуванням відшкодування капітальних витрат;

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: 


  1. ставки прибутковості інвестиції (капіталу), що є компенсацією, яка має бути виплачена інвестору за використання грошових коштів з урахуванням ризику та інших факторів , пов'язаних з конкретними інвестиціями; 

  2. норми повернення капіталу, тобто погашення суми початкових вкладень. 

Ставка доходу на капітал будується методом кумулятивного побудови:

+ Безризикова ставка доходу + + Премії за ризик + + Вкладення в нерухомість + + Премії за низьку ліквідність нерухомості + + Премії за інвестиційний менеджмент. 

- метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;

- метод прямої капіталізації.

Шостий етап. На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість нерухомого майна визначається за допомогою розподілу величини прогнозованого чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації:
V = Y / R = (ЧОД / R)

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   14


База даних захищена авторським правом ©lecture.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка