Договір ренти євген мічурін



Скачати 137.78 Kb.
Дата конвертації02.01.2017
Розмір137.78 Kb.
Договір ренти

євген МІЧУРІН

кандидат юридичних наук,

доцент кафедри цивільно-правових дисциплін

Національного університету внутрішніх справ

Питання щодо придбання житла у власність громадянами є на сьогодні досить актуальним для багатьох наших співвітчизників. Враховуючи високу вартість житла та не досить великі прибутки основної частини населення при потребі у власному житлі, перспективними слід вважати відносини, при яких право власності на житло виникає у осіб раніше моменту повної його оплати. Серед таких договорів найменш дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти, що не був регламентований раніш, а передбачений лише ЦК України.

Нотаріуси, яким протягом останніх двох років було прочитано лекції з приводу договору ренти, перш за все та найчастіше запитували автора щодо практичного застосування цього договору. Вказане питання зумовлене природним бажанням з’ясувати сферу застосування цього договору, той сегмент, де він буде найбільш необхідним. Безперечно, кожний з читачів зможе після ознайомлення із сутністю договору ренти визначити це питання індивідуально. Але відразу ж означимо основну думку щодо майбутнього застосування ренти. По-перше, цей договір, візьмемось прогнозувати, буде застосовуватись, передусім, щодо майна, яке має значну цінність: нерухомості, автотранспорту тощо. По-друге, законодавець надає власнику ще один спосіб розпорядження своїм майном. Отже, це не дарування, де власник за відчужуване майно нічого не отримує від іншої сторони. У ренті замість відчужуваної речі відчужувач отримує періодичні рентні платежі. Це й не купівля-продаж, де зустрічне надання покупця чітко прив’язане до еквівалента вартості речі. Адже договір ренти не є еквівалентним. На відміну від довічного утримання рента автоматично не припиняється зі смертю відчужувача – фізичної особи. Та й сам відчужувач у ренті може бути не лише фізичною, а й юридичною особою. Отже, рента – самостійний договір із відчуження майна, що має певні особливості.



Поняття та юридична характеристика договору ренти

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов’язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку.

За правовою ціллю договір ренти є таким, що направлений на передачу майна у власність.

Щодо юридичної характеристики договору ренти, то він завжди є оплатним, оскільки платник ренти зобов’язаний сплачувати одержувачеві ренту у вигляді грошей чи іншого надання в обмін на отримане майно. Отже, на оплатність договору ренти житла вказують періодичні рентні платежі, що сплачує платник ренти одержувачеві. Періодичні рентні платежі є невід’ємним і обов’язковим елементом договору.

Щодо реальності чи консенсуальності договору ренти житла, то ЦК України встановлює, що за цим договором одна сторона передає іншій стороні у власність майно. Отже, виходячи з легального визначення договору ренти, можна вважати його реальним. Тобто для укладення договору ренти необхідною є передача речі й досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в належній формі.

Договір ренти є одностороннім. Односторонні обов’язки за договором виникають лише у платника ренти. Адже річ передається одержувачем ренти платникові в момент укладення договору (саме з моменту передачі речі реальний договір ренти є укладеним). Найбільш суттєвим обов’язком є сплата платником ренти на користь одержувача періодичних рентних платежів.

Як зазначається в ЦК України, можливими є два варіанти визначення терміну дії вказаного договору: безстрокова рента та рента, що встановлюється на певний строк (яка в літературі визначається також як термінова рента).

Термін припинення виплати періодичних рентних платежів у терміновій ренті є визначеним та відображується в договорі за домовленістю сторін. Законодавцем не передбачені будь-які обмеження щодо строків цього договору. Тому теоретично його строк може бути як три роки, так навіть і дев’яносто дев’ять років. Це повністю залежить від волевиявлення сторін. Головне, щоб такий строк був узгоджений сторонами та визначений ними в договорі. Але якщо цей строк складає, наприклад, три місяці, то це вже не рента. Бо рента – це завжди довгостроковий договір, що випливає із самої сутності виникаючого зобов’язання. Інакше мова йде про прихований договір купівлі-продажу чи будь-який інший договір, але ніяк не про ренту. Тобто буде мати місце удаваний правочин. Це випливає з принципу розумності, що проголошений у ст. 3 ЦК України, оскільки довгостроковість ренти – це невід’ємна та істотна її ознака.

Основна відмінність безстрокової ренти від термінової полягає в наступному. Для першої термін виплати періодичних рентних платежів під час укладення договору не визначається. Але безстрокова рента не означає, що термін її виплати близький до нескінченності. Проект ЦК України в попередніх редакціях під припиненням безстрокової ренти мав на увазі її викуп платником ренти шляхом здійснення окремого платежу. Прийнятий ЦК України замість викупу безстрокової ренти передбачає право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти (ст. 739). Очевидно, що мова тут іде не стільки про відмову від договору, скільки про відмову від безстрокової ренти. Або, більш точно, про відмову від її «безстроковості». Фактично, відмовляючись від безстрокової ренти, платник ренти здійснює право на припинення договору через його належне виконання.

Регламентація відмови від безстрокової ренти така. Пункт 3 ст. 739 ЦК України передбачає, що договір безстрокової ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними. Підкреслимо, що зобов’язання платника ренти зі сплати рентних платежів у цьому випадку припиняється через належне виконання.

Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору ренти здійснюються за правилами ст. 741 ЦК України.

Ст. 741 ЦК України передбачає окремі правила щодо розрахунків між сторонами у разі розірвання договору ренти. Пункт 2 ст. 741 ЦК України стосується випадку, коли майно було передано у власність платника ренти безоплатно, п. 3, коли воно передано за плату. Звертаємо увагу, що п. 2 та п. 3 ст. 741 ЦК України є диспозитивними, тобто застосовуються лише в тому випадку, якщо сторони не передбачать окремі правила розрахунків у разі розірвання договору ренти. На це вказує п. 1 ст. 741 ЦК України: «Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно». Тобто п. 2 та п. 3 ст. 741 ЦК України застосовуються, якщо самим договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору.

Пункт 3 ст. 741 ЦК України встановлює, що якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна. Це вважаємо не зовсім удалим. До речі, перша та друга редакції проекту ЦК України («Українське право». 1996. № 2 та 1999. № 1) були більш лояльними в цьому плані, оскільки названого обмеження не мали. Зараз же, у п. 3 ст. 741 ЦК України встановлена норма, за якою наперед відомо, що сума платежів платника ренти буде більше, ніж вартість майна. Це може зробити безстрокову ренту, за якою майно передано у власність платника ренти за плату маловживаною, оскільки вигідніше буде вчиняти купівлю-продаж із розстрочкою платежу. Але вихід тут є. Пункт 3 ст. 741 ЦК України встановлює диспозитивну норму, що може бути змінена сторонами. Адже п. 1 ст. 741 ЦК України прямо вказує на те, що договором ренти можуть бути встановлені інші правові наслідки розірвання договору. Отже, щоб в окремому договорі не діяв п. 3 ст. 741 ЦК України сторони можуть вказати в тексті угоди власні умови щодо розірвання договору ренти. Наприклад,: «У разі розірвання договору ренти одержувач має право вимагати від платника виплати річної суми ренти». Це буде означати, що у сплаті вартості переданого майна як додаткового платежу, передбаченого п. 3 ст. 741 ЦК України, не буде необхідності, адже сторони змінили в договорі диспозитивну норму цієї частини, на що мали право згідно з п. 1 ст. 741 ЦК України.

Досить вдало щодо розрахунків між сторонами у разі розірвання договору ренти викладена конструкція безстрокової ренти, за якою майно передається у власність платника ренти безоплатно. Цей договір дійсно алеаторний. При його розірванні, за ст. 741 ЦК України, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти. Отже, залежно від того, який час до розірвання договору сплачувалася рента, сумарні платежі за договором можуть бути як меншими, так і більшими ніж дійсна вартість майна.

Додатковим забезпеченням виконання зобов’язання з оплати ренти житла є застава майна, що є предметом договору ренти. Пункт 1 ст. 735 ЦК України з цього приводу встановлює, що у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно. Якщо під виплату ренти надається житло чи інша нерухомість, то при заставі мова завжди йде про іпотеку, що зумовлюється особливістю предмета договору. Таке додаткове заставне обтяження, що запропоновано в ЦК України, є необхідним. Адже одержувач ренти, який виконує зобов’язання щодо передачі майна відразу, проте отримує зустрічне надання поступово та повинен бути впевнений, що таке надання відбудеться. Іпотека ж, як речове забезпечення, є найбільш надійним забезпеченням виконання зобов’язань платника ренти. Те, що заставою обтяжується майно, яке передано під виплату ренти, дає можливість платникові без залучення додаткових коштів надати одержувачеві ренти надійне додаткове забезпечення його вимог.

Заставодавцем за вказаною угодою буде платник ренти (власник майна, що він отримує під виплату ренти); заставодержателем – одержувач ренти. В ренті заставне обтяження діє таким чином. У разі, якщо платник ренти (заставодавець) не виконує свій обов’язок із виплати періодичних рентних платежів, майно, що передано під виплату ренти (предмет застави), відчужується. З вартості відчужуваного майна задовольняються вимоги кредитора (одержувача ренти) щодо заборгованості сум періодичних рентних платежів.

Ще одним забезпеченням виплати ренти є проценти, які сплачує платник одержувачеві ренти у разі прострочення платежів за договором. Як відомо, згідно зі ст. 170 ЦК УРСР установлення процентів за зобов’язаннями не дозволяється, за винятком операцій кредитних установ і деяких інших передбачених у законі випадків. Ст. 214 ЦК УРСР припускала лише сплату трьох процентів річних за грошовим зобов’язанням.

Тому новелами стало встановлення можливості сплати процентів за договором ренти (ст. 736 ЦК України). Сума процентів за договором ренти не є обмеженою, що підвищує надійність і впливову роль такого забезпечення. Установлення можливості сплати процентів при простроченні виконання зобов’язання платником ренти в цілому потрібно оцінити позитивно. Адже захищається основне зобов’язання, оскільки платник ренти стимулюється до його виконання (сплати періодичних рентних платежів) під страхом сплати додаткової грошової суми. Крім того, для одержувача ренти з’являється можливість отримання гарантованої матеріальної компенсації за прострочення виконання. Нарешті, одержувач ренти стає захищеним від інфляційних та інших несприятливих процесів фінансового характеру. Очевидним є те, що проценти повинні сплачуватися у грошовому вираженні. Тому, для їх обчислення необхідно в договорі ренти, у момент укладення, зробити грошову оцінку надання, якщо воно здійснюється в натуральній формі. Цю оцінку необхідно визнати істотною умовою договору ренти, за яким періодичні рентні платежі відбуваються в натуральній формі. В договорі повинна бути встановлена сума відсотків і умови їх стягнення. Наприклад, так: «При простроченні сплати періодичних рентних платежів платник ренти сплачує одержувачеві ренти відсотки, виходячи зі ставки рефінансування НБУ, що діяла на момент прострочення».

Ст. 742 ЦК України встановлює, що ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов’язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. Ст. 743 ЦК України встановлює, що у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов’язку виплачувати її до закінчення строку виплати на умовах, встановлених договором ренти.

Істотні умови договору ренти

Істотною умовою договору ренти житла є предмет договору. Якщо предметом договору ренти є незавершений будівництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а об’єктів незавершеного будівництва, яка має свою специфіку. Зокрема, в останньому випадку суттєвими будуть умови договору про передачу проектно-кошторисної документації тощо. Але якщо мова йде саме про ренту житла, то квартира чи будинок, що відчужується за цим договором, повинні бути закінчені будівництвом, прийняті в експлуатацію та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. Про це, зокрема, повинен свідчити акт державної комісії про прийняття об’єкта житлового будівництва в експлуатацію. Належність нерухомості до житлового фонду можна дослідити в БТІ за реєстровою книгою на житлові об’єкти нерухомого майна чи за інвентаризаційною справою, яка ведеться на кожен з об’єктів нерухомості.

Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість мають бути відображені в договорі.

Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору (крім ренти, що сплачується безстроково). При цьому мова йде про тривалий термін, що витікає із самої природи виникаючого зобов’язання щодо виплати ренти.

Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. Оцінка вартості житла, яка відображає його реальну вартість є потрібною, передусім, для публічних цілей: обчислення держмита тощо.

Важливою складовою ціни договору ренти є періодичні рентні платежі. Вони здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачене договором. Тобто сторони в договорі можуть чи змінити цю диспозитивну норму та встановити періодичність сплати рентних платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.

Має бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.

Грошове вираження періодичних рентних платежів було прив’язане укладачами проекту ЦК України до середньої ставки орендної плати та не повинно було перевищувати її меж. Це обмеження визнавали не дуже вдалим, адже порушувався принцип диспозитивності, що виключається у цивільно-правових відносинах лише в рідких, виправданих випадках. При збереженні такого обмеження рентних платежів потенційно перспективний договір міг би виявитися маловживаним, тому що одержувачеві ренти було б більш корисним укладати договір оренди, особливо якщо порівнювати її з рентою, за якою майно переходить у власність платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяє отримувати орендодавцеві практично таку ж за розміром платню до повного зносу (природного руйнування) майна, та це для власника є більш корисним, ніж втрачати джерело прибутку у разі сплати набувачем ренти, що укладена на визначений строк або у разі відмови платника безстрокової ренти від договору. Автор раніш уже висловлював свою позицію щодо зняття такого обмеження та направив відповідні пропозиції до Верховної Ради України. У прийнятому ЦК України обмеження суми періодичних рентних платежів середньою ставкою орендної плати на відміну від проекту виключено. Це означає, що сторони самі можуть визначати розмір періодичних платежів за договором ренти житла.

Умова про заставу житла, яке передано під виплату ренти, є істотною і необхідною для цього договору. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором, й її обов’язковість випливає із закону. Тому така умова є невід’ємною складовою частиною договору ренти житла.

Форма договору ренти

У ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором ренти. Таким чином, для цього виду договору письмова нотаріальна форма є необхідною.

Обов’язкове нотаріальне посвідчення будь-якого договору ренти відрізняє його від інших договорів і є необхідним у зв’язку з його юридичною складністю та новизною. Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.

У випадку з нерухомим майном і, зокрема, житлом, крім перерахованого, потрібна також державна реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього.



Сторони договору ренти. Права та обов’язки сторін за договором ренти

Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред’являються звичайні вимоги про цивільну право- та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти, вони характерні для всіх правочинів із житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов’язковою необхідною умовою цього правочину.

Передача іншій стороні майна у власність одержувачем ренти здійснюється в момент укладення договору. Основним обов’язком платника ренти є здійснення зумовлених договором періодичних рентних платежів у грошах або в натуральній формі на користь відчужувача. Відповідно, в одержувача ренти виникає право вимагати від платника здійснення періодичних рентних платежів у сумі або кількості та у терміни, що передбачені договором.

Платник ренти має право відчужувати отримане житло, як і будь-який інший власник. Якщо договір ренти не припинено належним виконанням, платник ренти повинен відчужувати майно, яке передано йому за договором ренти, лише зі згоди одержувача ренти (що випливає з абз. 1 п. 2 ст. 735 ЦК України). Зобов’язання з виплати ренти покладаються в такому випадку на набувача майна, який стає платником ренти (абз. 2 п. 2 ст. 735 ЦК України). Інша ситуація, коли договір ренти був підставою придбання майна у власність й рентні платежі за ним повністю сплачені чи платник безстрокової ренти відмовився від договору. Тут відчуження майна здійснюється у звичайному порядку, передбаченому для цього виду майна, без переходу на набувача обов’язку сплачувати ренту. Такий висновок виходить із того, що житло не є обтяженим рентними платежами, оскільки припинено належним виконанням зобов’язання платника ренти перед її одержувачем. Іншими словами, немає боргу, немає й зобов’язання, як говорили ще римські юристи.

У деяких випадках іншим особам можуть бути передані також права одержувача ренти. Це може відбуватись наступним чином: 1) шляхом поступки вимоги; 2) передачею у спадщину спадкоємцям, якщо одержувачем ренти є фізична особа; 3) правонаступництвом щодо юридичних осіб.

Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, її платник може скористатися правом на відмову від договору ренти. У цьому випадку платник повинен заявити про свій намір у письмовій формі не пізніш ніж за три місяці. Договором не може бути обмежено право платника ренти на відмову від договору ренти, що випливає з абз. 2 п. 1 ст. 739 ЦК України. Одержувач ренти має право вимагати розірвання договору ренти у випадку, якщо останній прострочив виплату ренти більш ніж на рік, порушив свої зобов’язання щодо забезпечення виплати ренти чи визнаний неплатоспроможним, а також в інших, передбачених договором випадках.

Розірвання безстрокової ренти припиняє обов’язок платника ренти щодо її подальшої сплати та усі інші договірні обов’язки. Для того щоб договір за цією обставиною був припинений належним виконанням, мають бути виконані умови щодо розрахунків між сторонами. Наприклад, відповідно до п. 1 ст. 741 ЦК України в договорі за узгодженням сторін може бути встановлено наступне (чим відміняються диспозитивні п. 2 чи п. 3 ст. 741 ЦК України). «У разі розірвання договору ренти платник сплачує одержувачеві ренти п’ять тисяч гривень». Правову природу цього платежу не можна розглядати як санкцію (штраф, проценти). Це додатковий рентний платіж, що існує поряд із періодичними рентними платежами. Адже закон дозволяє встановлювати умови розірвання договору ренти (п. 3 ст. 739 ЦК України). Цими умовами, що випливає з аналізу ЦК України можуть бути наступні:

- сплата до розірвання договору періодичних рентних платежів у повному обсязі;

- сплата додатково (у зв’язку з відмовою від договору) річної суми ренти (п. 2 ст. 741 ЦК України), чи річної суми ренти та вартості переданого майна (п. 3 ст. 741 ЦК України), чи інші правові наслідки, що встановлені договором ренти на розсуд сторін (п. 1 ст. 741 ЦК України).

Після припинення договору безстрокової ренти всі обтяження з майна знімаються, а подальше відчуження не викликає необхідності для набувача надалі сплачувати рентні платежі одержувачеві ренти.



Припинення договору ренти

Основною підставою припинення безстрокового договору ренти житла, що свідчить про його належне виконання, є припинення через відмову платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між сторонами. Підстави для цього були розглянуті вище. У той же час ЦК України передбачає, що припинення зобов’язання щодо виплати ренти може також відбутись за вимогою платника у разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату ренти, що виплачується безстроково.


База даних захищена авторським правом ©lecture.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка