Договір купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу: окремі аспекти



Скачати 80.24 Kb.
Дата конвертації05.03.2017
Розмір80.24 Kb.




Василь Крат,

кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого



Договір купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу: окремі аспекти

«Чухраїнці», як ми знаємо,
це дивацький нарід, що жив
у чудернацькій країні «Чукрен».


Країна «Чукрен» була
по той бік Атлантиди.


Назва — «чухраїнці»
(і про це ми знаємо) — постала від того,
що нарід той завжди чухався...»
1

Інтенсивне застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» детермінує появу численних питань в правозастосовчій практиці щодо договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу2.

До таких, зокрема, належить:

(а) момент виникнення права власності за договором купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу;

(б) охорона прав продавця при переході права власності на об’єкт нерухомості до покупця за договором купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу.

І. Правове регулювання договору купівлі-продажу з відстроченням (розстроченням) платежу

Перш за все варто проаналізувати чинне законодавство крізь призму наявності в ньому специфіки правового регулювання договору купівлі-продажу з відстроченням (розстроченням) платежу, незалежно від того, який об’єкт відчужується на підставі цього договору.

Такий аналіз дозволяє зауважити, що в численних випадках відбувається встановлення тих чи інших особливостей, пов’язаних із договором купівлі-продажу з відстроченням (розстроченням) платежу. До них, зокрема, можна віднести те, що:



  • виникає право застави (ч. 6 ст. 694 Цивільного кодексу України3);

  • обтяжувач (продавець) рухомих речей, які є предметом купівлі-продажу в кредит з відстроченням або розстроченням платежу, набуває пріоритет з моменту реєстрації відповідного обтяження. Такий пріоритет є вищим за інші обтяження майна боржника, встановлені на користь інших обтяжувачів, навіть якщо такі обтяження були зареєстровані раніше (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»);

  • не дозволяється продаж лотерейних білетів або прийняття ставок у кредит (із розстроченням платежу) або з наступною оплатою, крім оплати ставки кредитними або дебетовими картками чи за допомогою чекових книжок за наявності авторизації платежу (ч. 6 ст. 3 Закону України «Про державні лотереї в Україні»);

  • умови договорів, укладених на реалізацію майна банкрута, не можуть передбачати розстрочку або відстрочку платежів за придбане майно (ч. 7 ст. 44 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»);

  • розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п’ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу визначається Кабінетом Міністрів України4 (ч. 9 ст. 128 Земельного кодексу України5);

  • громадяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років (ч. 4 ст. 13 Закону України «Про фермерське господарство»).

ІІ. Момент виникнення права власності за договором купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу

1. Правове регулювання моменту виникнення права власності на підставі договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, зокрема, здійснюється ч. 4 ст. 334 ЦК України, ст. 125 ЗК України, ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», абз. 3 ч. 4 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», абз. 2 ч. 1 ст. 22 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Їх тлумачення дозволяє стверджувати, що таким моментом є здійснення державної реєст­рації права власності6. Причому він визначений на рівні імперативних норм, які сторони договору купівлі-продажу змінити не можуть.

2. Разом з тим, від моменту виникнення права власності необхідно відрізняти момент проведення державної реєстрації права власності за договором купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу:



(а) за загальним правилом, визначеним в абз. 3 ч. 5 ст. 3 та ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», здійснення державної реєстрації права власності проводиться одночасно з вчиненням нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу відразу відбувається державна реєстрація права власності, що проводиться нотаріусом.

(б) втім, наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли момент проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме — оплати повної ціни об’єкта нерухомості. Цей висновок обґрунтовується змістом як абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так і абз. 3 ч. 4 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», абз. 2 ч. 1 ст. 22 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Така ситуація, зокрема, допустима у разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем (ст. 697 ЦК України, абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») до повної оплати або коли відповідна вказівка про збереження права власності закріплена на рівні норм закону (наприклад, абз. 3 ч. 4 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», абз. 2 ч. 1 ст. 22 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).

Як наслідок, момент проведення державної реєстрації права власності залежатиме від факту виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості (повне проведення розрахунку за нерухоме майно). З огляду на те, що при перевірці факту виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості не відбувається вчинення нотаріальної дії із відповідним нерухомим майном, то у такому разі державну реєстрацію права власності має проводити державний реєстратор, а не нотаріус.

ІІІ. Охорона прав продавця при виникненні права власності на об’єкт нерухомості у покупця

1. Укладення договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, внаслідок якого відбувається виникнення права власності у покупця, зумовлює необхідність аналізу тих правових засобів, за допомогою яких допустимо «мінімізувати» можливі ризики продавця у разі невиконання або ж неналежного виконання покупцем своїх зобов’язань.

Аналіз чинного законодавства дозволяє до таких правових засобів віднести, зокрема, право застави. Згідно з ч. 6 ст. 694 ЦК України з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.

2. Тлумачення як ч. 6 ст. 694 ЦК України, так і інших положень чинного законодавства (зокрема, ст. 574, ч. 2 ст. 577 ЦК України, ст. 3, 4 Закону України «Про іпотеку») надає можливість стверджувати, що:

(а) юридичний склад7, який необхідний для виникнення права застави на об’єкт нерухомості (іпотеки), складається з:



  • нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу;

  • державної реєстрації права власності за покупцем нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

  • державної реєстрації іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Наприклад, Вищий господарський суд України вказав, що відповідно до ст. 694 ЦК України договором купівлі-продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Ч. 6 цієї статті передбачає, що з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.

Поняття застави визначено в ст. 572 ЦК України, відповідно до якої в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). Відповідно до ст. 574 ЦК України застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До застави, яка виникає на підставі закону, застосовуються положення цього Кодексу щодо застави, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Частиною 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Як вбачається з наданих ПФ «Родос» суду першої інстанції витягів з Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна, права застави та іпотеки кредитора ПФ «Родос» за вищевказаними договорами є зареєстрованими. Дата реєстрації обтяжень 09.04.20108;

(б) виникнення права застави не залежить від того, чи сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу вказали в договорі про забезпечення виконання зобов’язань покупця за допомогою іпотеки;

(в) за наявності в договорі купівлі-продажу умови про збереження права власності на об’єкт нерухомості за продавцем іпотека виникати не може. Це зумовлено тим, що предметом іпотеки має бути чуже майно, а не власне майно продавця;

(г) ч. 6 ст. 694 ЦК України має диспозитивний характер, і сторони в договорі купівлі-продажу не позбавлені права виключити її застосування.



1Вишня О. Твори: В 4 т. / Редкол.: І.О. Дзеверін (голова) та ін. – К.: Дніпро, 1988. – Т. 2: Усмішки, фейлетони, гуморески, 1925–1933. – С. 183.

2Дод. див.: Крат В.І., Мица Ю.В. Науковий висновок щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу / В.І. Крат, Ю.В. Мица // Мала енциклопедія нотаріуса. – 2013. – № 1 (67). – С. 281–284.

3Далі – ЦК України.

4Див.: Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності: постанова Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 № 381 [Електронний ресурс] // Офіційний веб-сайт Верховної Ради України. Законодавство України. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/381-2009-п.

5Далі – ЗК України.

6Проте це не виключає наявності в чинному законодавстві й норм, які не були узгоджені із підходом, запровадженим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Наприклад, право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу. Право власності на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, виникає після одержання державного акта на право власності на землю, який видається покупцеві за умови сплати ним ціни продажу земельної ділянки (ч. 2 ст. 12, ч. 1 ст. 13 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва»). Очевидно, що такі положення не відповідають як ЦК, ЗК, так і Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і не повинні застосовуватися.

7У доктрині усталений підхід про те, що безпосередньо з норми закону або іншого нормативно-правового акта права та обов’язки виникати не можуть, оскільки потрібна наявність юридичного факту. (Див. напр.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве / О.А. Красавчиков. – М.: Госюриздат, 1958. – С. 174–180; Алексеев С.С. Собрание сочинений. В 10 т. / С.С. Алексеев. – М.: Статут, 2010. – Т. 3: Проблемы теории права: Курс лекций. – С. 337.) Саме тому для виникнення права застави недостатньо тільки вказівки в ч. 6 ст. 694 ЦК України, що продавцю належить право застави, а потрібні власне юридичні факти.

MEH № 1 2014 г. - -


База даних захищена авторським правом ©lecture.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка